La lutte contre les logements inoccupés ne date pas d’hier. Des textes légaux existent, des projets sont mis en place. En fait, tout dépend (trop ?) souvent de la bonnevolonté des politiques locaux.
Il existe différentes réponses à la crise du logement. La plus classique est de construire des logements décents à prix ou loyers abordables. Pourtant, il existebeaucoup de bâtiments inoccupés (à réhabiliter ou non), tant publics que privés. Pour les premiers, leur remise sur le marché se fait à travers desprogrammes de rénovation des sociétés de logement social. Quant aux logements privés, il faut tout d’abord les identifier, contacter les propriétaires pourconnaître les raisons de cette inoccupation et, ensuite, les inciter à les remettre sur le marché au moyen de la méthode de la carotte (incitants financiers) ou dubâton (taxes).
Des chiffres en pagaille
Quand on parle de logements inoccupés, les chiffres varient parfois de façon considérable. Apparemment, il n’existe pas de données totalement fiables. Lesdonnées existantes à ce jour sont davantage des éléments de présomption d’inoccupation.
En Région wallonne, on parle plus souvent de 35 000 logements inoccupés. Une récente estimation permet de revoir ce chiffre à la baisse : il serait davantagequestion de 15 000 à 20 000 logements vides sur le marché privé. Du côté du logement social, le rapport d’activités 2007 de la Sociétéwallonne du logement évoquait 5,25 % de logements inoccupés et 1,18 % de logements non louables sur les quelque 103 000 gérés.
En Région bruxelloise, différents chiffres circulent. Ainsi, selon la revue Brussels Studies (« Le logement, la maîtrise foncière et l’espacepublic », 9 janvier 2009)1, il y aurait entre 15 000 et 30 000 logements vides, dont 80 % appartiendraient au secteur privé. Ce chiffre ne tiendraittoutefois pas compte des étages vides au-dessus des commerces. Les 20 % restants concerneraient donc le logement public. Certaines sociétés bruxelloises de logement socialreconnaissent – sans le crier trop fort – que leur taux d’inoccupation avoisine les 10 %.
Le Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat2 se réfère pour sa part au rapport de l’Intercommunale bruxelloise de distribution d’eau (IBDE).En 2003, celui-ci avait opéré un recensement des logements consommant moins de 5 m3 d’eau – considéré comme indicateur pertinent. Àl’époque, 14 642 logements bruxellois entraient dans cette catégorie. Ce chiffre était de 16 217 en 2004, de 13 341 en 2005 et de 13 251 en 2006.
D’autres chiffres apparaissent également dans une étude publiée en 2003 par la Direction régionale des études et statistiques (Dossier n° 39 :« Le marché locatif privé en Région de Bruxelles-Capitale. Analyse des loyers demandés »)3. Tout en soulignant la difficultéà estimer le nombre de logements inoccupés en Région bruxelloise, l’auteur avance – avec toutes les précautions d’usage – le chiffre de 43 555 logementsinoccupés en se référant à l’enquête socio-économique de 2001.
En 2006, à la demande de la secrétaire d’État bruxelloise au Logement, Françoise Dupuis (PS)4, une étude est réalisée par le Syndicatnational des propriétaires et la Segefa. À l’issue de celle-ci, les enquêteurs estiment entre 15 000 et 20 000 (3,94 % du parc) le nombre de logements vides enRégion bruxelloise.
Difficile donc de cerner le nombre exact de logements vides. De plus, tel logement constaté « inoccupé » au moment d’un recensement peut aussi très bienêtre « occupé » quelques mois plus tard. De même, rien ne dit qu’un logement inoccupé est occupable rapidement ou si des travaux sontnécessaires.
Causes de l’inoccupation
Sur les causes d’inoccupation d’immeubles on notera, qu’en 2004, le Lepur (Laboratoire d’études en planification urbaine et rurale) de l’université deLiège avait mené trois enquêtes dans la région de Liège :
• une auprès des affiliés du SNP ;
• une autre a été menée dans 15 communes auprès de propriétaires d’immeubles concernés par la taxe sur les logements vides ;
• et la troisième a été adressée aux propriétaires d’immeubles commerciaux aux étages vides dans l’hypercentre de Liège.
Les résultats avaient été publiés dans la revue Le Cri du SNP5. Il ressort de cette étude diverses explications sur l’inoccupation de cesimmeubles :
• l’âge avancé du propriétaire (30 %) qui n’est plus en mesure d’assurer l’entretien de son immeuble, d’obtenir un crédit hypothécairepour réaliser des travaux, ou encore d’assumer les difficultés de la gestion locative ;
• des problèmes de succession entraînent la vacance des lieux (5 à 10 %) ;
• désaccords entre copropriétaires (5 %),
• surévaluation de la valeur d’un bien et refus de l’aliéner au-dessous d’un certain montant (18 %).
Concernant les étages vides au-dessus des commerces, leur inoccupation se justifie par le fait que les loyers commerciaux sont assez rentables.
De son côté, l’étude, réalisée par le SNP en 2006 à Bruxelles, pointe comme causes de vacance des logements : les problèmes rencontrés dansla gestion locative (les impayés, les dégâts locatifs, les difficultés pour trouver un locataire adéquat), suivis des causes liées aux quartiers(insécurité, état dégradé, proximité d’activité générant des nuisances), puis la vétusté du logement et enfin lespropriétaires eux-mêmes (trop âgés – 60 % des répondants ont facilement 60 ans ou plus, problèmes de succession ou d’indivision…).
Des deux études, plusieurs constantes se dégagent, entre autres le fait que bon nombre de propriétaires-bailleurs sont âgés et ne veulent plus se tracasserl’esprit avec la gestion locative.
Les textes
Sur le plan légal, il existe divers textes. Il y a eu la fameuse loi Onkelinx du 9 janvier 2003, relative à la réquisition d’immeubles abandonnés et appliquéeune seule fois à Philippeville. Vu la lourdeur du dispositif, elle a été rapidement délaissée. De plus, avant de pouvoir réquisitionner des immeublesabandonnés, la commune devait prouver qu’elle n’était pas, elle-même, propri&
eacute;taire de biens à l’abandon. Or les pouvoirs publics possèdent aussi des immeublesabandonnés qu’il conviendrait de réhabiliter.
Aussi, d’autres dispositions ont été appliquées au niveau régional. Les articles 80 à 85 bis du Code wallon du logement consacrent la« réquisition douce » depuis 1998 : celle-ci donne la priorité à la phase amiable, la phase judiciaire vient en dernier recours. La phase amiableprévoit que tout opérateur immobilier peut proposer au propriétaire d’un logement inoccupé situé sur son territoire de le prendre en gestion ou en location. Unmandat de gestion est alors conclu entre les deux parties : il stipule la nature des travaux à effectuer, le mode de remboursement du coût des travaux – en pratique via lesloyers, le mode de calcul et de remboursement des frais relatifs aux charges d’entretien et à la gestion du logement, la durée et les conditions de résiliation du mandat, lesobligations respectives de l’opérateur et du propriétaire. En cas de refus du propriétaire, l’opérateur immobilier le met en demeure d’occuper ou de mettre son bienen location dans un délai de six mois. S’il ne s’exécute pas, l’opérateur immobilier peut saisir le juge de paix en vue d’en obtenir la gestion provisoire. Cedispositif est complété par un système de taxes sur les logements vides. À l’heure actuelle, c’est surtout La Louvière qui se distingue, depuis 2002, dans la luttecontre l’inoccupation de logements. Mais tout récemment, d’autres communes ont manifesté leur intention de prendre le problème à bras le corps.
De son côté, le Code bruxellois du logement du 17 juillet 2003 a instauré un système similaire baptisé « droit de gestion publique ». Ilexiste également un mécanisme de taxe sur les logements vides. Ce mécanisme devrait bientôt être renforcé. Portée par la députéeCéline Fremault (CDH)6, une proposition d’ordonnance devrait sanctionner l’inoccupation de logement. « On est parti du constat que d’ici 2020 il y aura 170 000 personnesde plus en Région bruxelloise. L’objectif est de créer un service spécial dont les agents pourront dresser des PV, commente-t-elle. La sanction pourra se faire soit sur la based’une plainte du collège des bourgmestre et échevins, soit d’une association agréée comme le RBDH, par exemple. L’inoccupation sera déterminée sur base descritères utilisés dans le cadre du droit de gestion publique. « Déjà, à ce moment-là, le propriétaire peut se justifier. Si l’infractionest avérée, il a trois mois pour se mettre en ordre ou apporter la preuve du contraire. Dans le même temps, des informations sont transmises au propriétaire sur lessanctions qu’il risque d’encourir et les avantages dont il peut bénéficier (primes à la rénovation, prise en gestion par une AIS…). Si le propriétaire n’existepas, on peut procéder à la vente publique du logement. Le produit des amendes ou des ventes : 85 % seront ristournés aux communes pour faire du logement. « L’objectifn’est pas de punir le propriétaire mais de remettre le bien sur le marché du logement », insiste Céline Frémault. Signalons que tous les partis de lamajorité ont signé ce texte et qu’il est soutenu par la ministre Françoise Dupuis. Du côté de l’opposition MR7, le texte va trop loin.« D’accord de lutter contre les logements abandonnés mais pas sans discernement », tonnent Oliver de Clippele, Michèle Hasquin-Nahum et Vincent de Wolf.Avant d’ajouter que « le plus inacceptable est cette délation organisée par la majorité où des associations privées seront subsidiées pourdénoncer les propriétaires qui laissent un logement vide pendant plus de trois mois. »
Un combat ardu
Toutes les communes, acteurs du logement et partis politiques s’entendent au moins sur un point : l’objectif de la lutte contre l’inoccupation de logements n’est pas de sanctionner lespropriétaires, mais de remettre les biens sur le marché. Les moyens les plus fréquemment utilisés sont la taxe en guise de bâton et les primes et la prise en gestionpour la carotte.
Malgré cela, la lutte contre l’inoccupation des logements est loin d’avoir convaincu toutes les communes. Sans doute est-ce pour cela qu’en Région bruxelloise, une propositiond’ordonnance de la majorité tape sur le clou une nouvelle fois. Dans le même esprit, le ministre wallon du Logement, André Antoine (CDH)8, a encore insisté surles efforts à mener par les communes pour traquer les logements abandonnés.
Pratiques wallonnes
Philippeville : Première commune à avoir réalisé un projet pilote d’inventaire des immeubles abandonnés sur son territoire en 2007. Objectif : tester la loiOnkelinx. À l’issue de l’opération, 30 logements vides sont répertoriés, plusieurs propriétaires remettent leur logement sur le marché et unpropriétaire voit son bien réquisitionné à l’issue du jugement du juge de paix de Florennes le 18 novembre 1997.
La procédure judiciaire est lourde et la convention à l’amiable fonctionne mieux. Depuis 1998, la commune préfère informer les propriétaires sur les avantagesà retirer d’une rénovation, sur les différentes aides régionales, provinciales et communales et sur les avantages de recourir à l’AIS locale.
La Louvière : Toujours citée en exemple, jamais égalée et rarement suivie. Depuis 2002, La Louvière lutte contre l’inoccupation des logements en recourantà la « réquisition douce » et en maniant le bâton de la taxe sur les logements inoccupés. Sur les 1 311 logements vides recensés en 2002,648 avaient été remis dans le circuit à la fin 2004. Quant aux 663 inoccupés restants, 209 étaient en travaux, 163 avaient fait la demande d’un permis d’urbanisme,77 étaient à vendre, 7 l’étaient pour cause de succession… Au total, 207 logements étaient vraiment vides à la fin 2004 (inhabitables, manque de ressourcesfinancières du propriétaire), chiffre qui est tombé à 145 en 2007.
La phase judiciaire n’a été utilisée qu’en 2002 pour huit dossiers – deux sont toujours en cours ; la phase amiable est la plus utilisée. En fait, les logements sontsurtout délaissés par manque d’information. Aussi, le Service Logement informe les propriétaires sur les primes et avantages existants ainsi que sur l’AIS Logicentre. Quantà la taxe, elle sert surtout à aiguillonner les propriétaires. Olivier Destrebecq (MR), échevin louviérois du Logement9, abonde dans ce sens :« Au delà des taxes, la solution plus positive consiste à orienter les propriétaires vers l’AIS, à condition que les logements correspondent auxnormes.
»
Namur : nouvelle procédure en cours, initiée au cours de l’été 2008. L’échevinat des Finances et du Commerce a relancé la taxation des dessus decommerces inoccupés avec pour objectif avoué la création de logements nouveaux, tandis que l’échevinat du Logement et le CPAS ont enclenché la procédure deréquisition douce. La procédure a été lancée il y a six mois. Elle est centralisée par le CPAS. « Il ne s’agit pas de réquisitionner leslogements, précise Olivier Hissette, chef de Cabinet du président Philippe Defeyt (Écolo)10, mais de pousser les propriétaires à remettre leur logementdans le circuit locatif. Il s’agit d’une optique préventive. » Les propriétaires concernés ont reçu un courrier recommandé. Il leur est rappeléqu’ils ont été invités à payer la taxe sur les immeubles inoccupés. Dans le même temps, les autorités communales leur proposent de confier leur bien engestion au CPAS, à la Régie foncière de la Ville ou à l’AIS Gestion Logement Namur. Les propriétaires sont également informés des aides etautres avantages dont ils peuvent bénéficier. Et cela produit ses effets, puisque plusieurs personnes ont déjà contacté l’AIS.
Bien entendu, les propriétaires apprennent aussi par cette voie l’existence d’une procédure judiciaire. La commune de Thimister-Clermont y a recouru le 23 octobre 2002. À l’issuedu procès, le juge de paix de Limbourg-Aubel avait confié en gestion à la commune un logement inoccupé.
Wavre : en février 2009, la Ville signalait que sur 155 logements inoccupés, sept allaient faire l’objet d’une taxation pour ce motif. « Dès le premierconstat de présomption d’inoccupation, on indique les coordonnées de l’agence immobilière sociale au propriétaire », expliquait Charles Michel (MR), bourgmestreen titre de Wavre, dans l’édition du 19 février 2009 de la Dernière Heure. Il insistait aussi sur l’aspect préventif de la taxe : « Le but n’est pasd’augmenter les recettes fiscales mais d’encourager les propriétaires à remettre un logement sur le marché. » Dix logements auraient été remis sur lemarché par ce biais.
Verviers : début mars 2009, Verviers a décidé de tripler le montant de la taxe sur les logements inoccupés. D’une part, la Ville fait passer la taxe aumètre de façade de 50 à 150 euros – soit le maximum préconisé par la Région wallonne, et d’autre part, elle informe le propriétaire sur lesprimes et la possibilité d’une prise en gestion du logement par la Ville ou l’AIS. Alfred Breuer, échevin du Logement (MR)11, insiste sur le fait que le but n’est pas desanctionner mais de remettre du logement sur le marché tout en respectant les droits des propriétaires.
Bruxelles-Ville : depuis plusieurs années, la Délégation au développement durable de la Ville de Bruxelles (service Urbanisme)12 s’est attaquéà la problématique des logements vides au-dessus des commerces. En 2004, elle avait dressé un inventaire de quelque 600 immeubles concernés par la problématique.Cela avait débouché sur la rénovation de 168 logements. Récemment, elle a participé à un séminaire sur les étages inoccupés,organisé par Atrium qui œuvre à la revitalisation des noyaux commerciaux.
Auderghem : depuis 2005, la commune d’Auderghem a recensé sur son territoire 125 logements inoccupés et 256 logements insalubres. En recourant à divers outils(acquisition-rénovation, taxes sur les logements insalubres ou abandonnés, sanctions administratives…), elle a remis sur le marché 267 logements et perçu 545 000euros de taxes. Forte de son expérience, la commune a décidé de mettre à disposition des autres communes bruxelloises un mémento des bonnes pratiquescommunales en matière de lutte contre les logements abandonnés et insalubres. Celui-ci est consultable sur le site web de la commune13.
Schaerbeek : en 2006, la Coordination de l’action sociale de Schaerbeek (CASS)14 avait décidé de sensibiliser les propriétaires via l’opération« Logements vides, vide de sens ». Objectif : leur faire confier la gestion de leurs biens locatifs à l’ASIS (Agence schaerbeekoise immobilière sociale). « Au terme dela campagne menée en 2006, il a semblé évident que les aides suggérées aux propriétaires de logement vide, à savoir essentiellement les primes,l’accompagnement rénovation proposé par un service de type RenovaS et la prise en gestion du bien par une AIS n’étaient pas convaincants ni suffisants »,regrette le CASS. Toutefois, il relève « qu’en 2006, les propriétaires d’immeubles vides [à Schaerbeek] ont dû payer une taxe de 487,59 euros parmètre courant de façade et par niveau abandonné ou inachevé. Pour information, en 2005, 411 735 euros ont été enrôlés pour 34 logementsvides. »
1. Site :www.brusselsstudies.be
2. RBDH-BBRoW (Rassemblement bruxellois pour le droit à l’Habitat, Brusselse Bond voor het Recht op Wonen) :
– adresse : quai du Hainaut, 29 à 1080 Bruxelles
– tél. : 02 502 84 63
– site : www.rbdh-bbrow.be
3. Téléchargeable en .pdf : www.bruxelles.irisnet.be/…/
4. Cabinet de Françoise Dupuis :
– adresse : bd du Régent, 21-23 à 1000 Bruxelles
– tél. : 02 506 33 11
– site : www.francoisedupuis.be
5. SNP :
– adresse : rue du Lombard 76 à 1000 Bruxelles
– tél. : 02 512 62 87
– site : www.snp-aes.be
6. Céline Frémault, Groupe CDH :
– adresse : rue du Chêne, 14-16 1000 Bruxelles
– tél. : 02 549 66 54
– courriel : fremault@lecdh.be
7. MR :
– adresse : rue du Lombard, 57 à 1005 Bruxelles
– tél. : 02 549 65 62
– site : www.mr-parlbru.be
8. Cabinet d’André Antoine :
– adresse : rue d’Harscamp, 22 à 5000 Namur
– tél. : 081 25 38 11
– site : http://antoine.wallonie.be
9. Cabinet de l’échevin Olivier Destrebecq :
– adresse : rue Kéramis, 26 à 7100 La Louvière
– tél. : 064 27 80 10
– courriel : olivier.destrebecq@lalouviere.be
10. CPAS de Namur:
– adresse : rue de Dave, 165 à 5000 Namur
– tél. : 081 33 70 11
– site : www.cpasnamur.be
11. Cabinet de l’échevin Alfred Breuer:
– adresse : place du Marché, 55 à 4800 Verviers
– tél. : 087 32 52 11
– courriel de contact : veronique.leidgens@verviers.be
12. Ville de Bruxelles, Département de l’Urbanisme, Délégation au développement durable de la Ville :
– adresse : boulevard Anspach, 6 (12e étage) à 1000 Bruxelles
– tél. : 02 279 31 43
13. Voir la rubrique Logement-bonnes pratiques : www.auderghem.be
14. CASS :
– adresse : rue Vifquin, 2 à 1030 Schaerbeek
– tél. : 02 247 33 13
– site : www.cass-cssa.be
