Après avoir organisé un colloque sur la question en février 2006, la secrétaire d’État au Logement de la Région de Bruxelles-Capitale,Françoise Dupuis (PS), retape sur le clou. Son intuition que les bureaux abandonnés pourraient faire place à du logement l’a conduite à commander une étude enprofondeur réalisée par le Brat (Bureau de recherche en aménagement du territoire)1. Cette étude devrait lui donner des tas d’arguments pour passerà l’action2.
Lors d’un colloque au Civa en février 2006, la question avait été abordée par un large panel d’intervenants. À l’époque, la ministre avaitconclu en exprimant l’impression que les bureaux inoccupés représentaient un potentiel considérable à transformer en logements. Afin de renforcer cette idée sommetoute remplie de bon sens, la ministre Dupuis a commandé une étude approfondie sur les possibilités de conversion des immeubles de bureaux en immeubles à appartements.« Il me semblait que la diminution du taux de rentabilité du bureau et l’augmentation du taux de rentabilité du logement devaient aboutir à un point de rencontre. Ilsemble qu’on s’en approche », souligne la ministre en amorce de la présentation.
Il est vrai que le parc total des immeubles de bureau est constitué de 1 400 immeubles qui totalisent 13 millions de mètres carrés de surface de plancher. Il pourraits’agir d’un important réservoir d’immeubles bâtis à transformer en logements. L’étude articulée en deux volets a, d’une part, mis enévidence les mécanismes du marché de la conversion des immeubles de bureaux en logements et, d’autre part, effectué une analyse exhaustive du parc de bureauxbruxellois.
Un potentiel de 3 200 logements
Premier constat : il existe à ce jour environ 60 immeubles de bureaux qui ont été transformés en immeubles à appartements. Cela représente environ 1 200logements. Pour les autres, l’étude a défini différents critères : superficie au sol, localisation, standing, état du bâti, taux d’occupation.« La localisation n’est certes pas le plus important », explique Françoise Dupuis, qui s’interroge d’ailleurs sur l’option prise d’exclure le quartiereuropéen de l’étude (« On y dénombre environ 1 000 logements en construction »). Quoi qu’il en soit, il résulte de l’étude du Bratqu’une telle reconversion est exclue pour 59,2 % des immeubles et difficile pour 7 % d’entre eux. Notes positives, elle est plausible – à long terme – pour 24 % d’entreeux et bénéficie d’un potentiel important pour 9,6 %. Cela représente 121 immeubles d’une surface totale de plus de 350 000 mètres carrés, soit unpotentiel de 3 200 logements principalement basés dans le haut de la ville (avenue Louise, chaussée de Charleroi) et dans le Pentagone.
Passer les obstacles et… à l’action
Reste désormais à identifier les obstacles sur le chemin d’une action possible des pouvoirs publics en faveur de cette conversion. « Les difficultés potentiellessont réelles, reconnaît la secrétaire d’État. Différents éléments fiscaux et urbanistiques doivent être analysés plus en profondeur,ce qui va être fait sans délai. »
En effet, la législation est complexe. Problème : un immeuble en transformation pourrait payer à la fois la taxe sur les bureaux et sur les immeubles abandonnés.
Sera-t-il possible d’obtenir des taux de 6 % pour la TVA ?
Autre élément : le nombre de bureaux admissible selon la Casba (carte du solde des bureaux disponibles) définie par le Pras peut intervenir dans la prise de décision.
Reste que le prix du mètre carré varie de 2 500 à 3 500 euros, ce qui représente plutôt du haut de gamme alors que la carence en logements moyens est leproblème le plus criant à Bruxelles.
Et puis, quelles suites ? Outre l’approfondissement des questions fiscales et urbanistiques, la ministre évoque la création d’un service d’appui administratif etl’adoption d’une nouvelle législation mettant en place des incitants et des instruments de facilitation et de contact.
Une belle piste pour les programmes politiques des élections régionales de 2009 ? Cela y ressemble un petit peu…
1. Brat sprl, Bureau de recherche en aménagement du territoire :
– adresse : rue Dautzenberg, 43 à 1050 Bruxelles.
2. La synthèse de l’étude est téléchargeable à l’adresse Internet suivante : http://www.francoisedupuis.be/code/pdf/burlog/bur_log_synthese.pdf
