C’est un dilemme récurrent : comment encourager un propriétaire-bailleur à investir dans les performances énergétiques de son bien immobilier alors que c’est le locataire qui va en tirer profit? L’Institut bruxellois pour la gestion de l’environnement (Bruxelles-Environnement) propose une formule où chacun pourrait être gagnant.
Les chiffres sont sans appel. Si les locataires sont minoritaires en Belgique (sauf à Bruxelles où 60% des habitants le sont), ils sont proportionnellement majoritaires dans les statistiques de pauvreté : ils forment 35% des ménages pauvres contre 10% chez les propriétaires. Les locataires ont trois fois plus de difficultés à payer leurs factures d’énergie que les propriétaires.
Ces factures pourraient diminuer si le propriétaire investissait dans l’isolation ou dans l’installation d’une chaudière plus efficace. Mais pourquoi faire ces travaux s’il n’en retire aucun gain à court ou moyen terme? La question a déjà suscité bien des débats mais également plusieurs initiatives de la part des pouvoirs publics. (Lire aussi Alter Échos n°371-372: Performance énergétique : ne prête-t-on qu’aux riches ?)
Une nouvelle piste est à l’étude. Depuis trois ans, Bruxelles Environnement travaille à la réalisation d’un projet pilote qui garantirait un effet gagnant-gagnant aux deux parties. « Nous allons sélectionner 25 binômes propriétaires-locataires, explique Christophe Barbieux, conseiller à Bruxelles Environnement. Nous en avons déjà recruté trois. Nous voulons un échantillon très représentatif tant au plan des travaux à réaliser par le propriétaire-bailleur (double vitrage, chaudière neuve, isolation des murs et du toit), du type de logement (public et privé) qu’au plan des communes représentées. Nous cherchons des binômes à Watermael comme à Saint-Josse ou à Ixelles. »
Charge énergie
L’idée est la suivante : des travaux, principalement d’isolation et dont l’ampleur doit générer un gain énergétique d’au moins 25%, vont être réalisés par le propriétaire. Celui-ci doit pouvoir récupérer une partie des économies dont bénéficie le locataire. Sans augmenter le loyer mais en créant une sorte de « charge énergétique ». « S’il investit 1 000 euros dans une nouvelle chaudière, le bailleur pourra récupérer auprès du locataire au moins 750 euros, en étalant la charge sur un maximum de 9 ans, faisant obligatoirement l’objet d’un avenant au contrat. Il faut que ce soit fait de commun accord entre les deux parties. » Le coût global d’occupation mensuel ne va pas augmenter pour le locataire mais avec la diminution des factures énergétiques, il pourra payer une charge « énergie » à son propriétaire.
Cet avenant « énergétique » sera bien sûr proposé aux contrats déjà en cours. Il ne peut fonctionner que pour les équipements individuels, donc pour les locataires qui ont leur propre compteur de gaz et/ou d’électricité. Pas de contrat donc via un syndic, même si Christophe Barbieux n’exclut pas à terme d’étendre à eux l’expérience, si elle s’avère concluante. Le conseiller de l’IBGE pense que cette formule de partage des gains pourrait s’avérer plus efficace que les prêts verts bruxellois ou les écopacks wallons. Ces prêts à zéro pour cent, destinés à améliorer la performance énergétique d’un logement, ont certes atteint un public défavorisé mais ils ont été peu été utilisés par les locataires (dans une proportion de un sur trente à Bruxelles). Dans le projet pilote de l’IBGE, le grand défi sera sans doute de convaincre le propriétaire, car celui-ci ne pourra récupérer que progressivement son investissement (au bout de neuf ans au maximum). Ce qui pourrait exclure peut-être les plus modestes d’entre eux.
Aller plus loin
Alter Échos n° 371-372 du 06.12.2013 : Précarité énergétique : réduire la f(r)acture
