Flandre: l’achat d’un logement social n’est plus un droit

Depuis 2006, les locataires sociaux flamands ont le droit d’acheter le logement qu’ils louent sous certaines conditions. Pourtant, une très faible partie d’entre eux ont fait valoir ce droit et le gouvernement flamand a décidé de le supprimer.

En 2015, la Flandre comptait plus de 150.000 logements sociaux. Ce sont les autorités communales qui sont responsables de la politique locale en matière de logement social. Au sein de la concertation relative au logement social, la commune s’associe avec les sociétés locales de logement, les agences immobilières sociales et éventuellement les CPAS pour déterminer à quels endroits construire de nouveaux projets. En parallèle, chaque société de logement peut développer sa propre politique interne.

La société flamande pour le logement social (VMSW) est l’organisme de coordination qui donne des conseils et propose des formations aux organismes de logement. «Nous établissons les normes pour les logements sociaux et déterminons ensuite le budget maximum alloué par type de projet», explique Tine Hendrickx, porte-parole de VMSW. L’une des autres tâches principales de cet organisme est d’accorder des prêts aux sociétés de logements sociaux pour qu’elles mènent à bien leurs projets. Ces prêts sont contractés à des taux négatifs (-1%). Grâce à ce taux d’emprunt, les sociétés de logement génèrent des revenus, en plus des loyers qu’elles perçoivent.

À l’horizon 2025, le gouvernement flamand s’est fixé un objectif contraignant: construire 50.000 nouveaux logements sociaux par rapport au nombre en 2009. Pour l’instant, la plupart des communes de Flandre tiennent compte de cette ambition. D’ailleurs, il ressort d’un rapport d’étape que la majorité des communes flamandes suivent le schéma: sur les 308 communes, 206 sont en très bonne voie, 66 en bonne voie et 36 sont à la traîne.

Droit d’achat: qu’est-ce que c’est?

Dans un décret adopté en 2006, le gouvernement flamand a instauré le «droit d’achat d’un logement social». En d’autres termes, les locataires d’un logement social en Flandre peuvent acheter le logement qu’ils louent sous certaines conditions. Ils sont informés de leur droit dans le contrat de location sur lequel la date de mise à disposition de l’habitation est mentionnée. Ils savent donc à partir de quand ils sont autorisés à acheter le logement.

Les locataires doivent notamment habiter dans le logement depuis cinq ans et ne pas être propriétaires d’un autre bien immobilier. L’habitation doit avoir servi de logement social pendant plus de 15 ans et on ne peut pas mettre en vente un logement qui fait partie d’une copropriété, comme un appartement. Sauf si un autre appartement a déjà été vendu dans le même immeuble dans le passé.

Entre 2012 et 2015, 314 logements ont été vendus dans le cadre du droit d’achat, soit un faible pourcentage du parc de logements sociaux (150.000 logements).

Ce manque de popularité s’explique par différents facteurs. Le public n’a généralement pas suffisamment de revenus pour acheter un logement. «Le problème à Anvers et, dans d’autres grandes villes, c’est que beaucoup de familles ont un revenu plus bas qu’à d’autres endroits», annonce Jan Hendrickx, responsable de la communication pour Woonhaven. Et les statistiques du VMSW confirment cette affirmation: dans les huit plus grandes villes de Flandre, 44% des locataires de logements sociaux ont un revenu égal ou inférieur à 15.000 euros alors que, dans l’ensemble des communes flamandes, ce pourcentage s’élève en moyenne à 38%.

«Si vous vendez un logement social, il ne sera plus disponible pour les locataires qui en ont besoin.» Jan Hendrickx, Woonhaven

Or, les logements sont vendus aux locataires au prix du marché. Les candidats acquéreurs flamands n’ont pas la possibilité de recevoir une prime lors de l’achat d’une habitation. «S’ils veulent acheter et s’ils ont suffisamment d’argent, ils peuvent opter pour le logement social qu’il loue, mais ils peuvent aussi aller consulter les prix sur le marché privé», explique Tine Hendrickx, porte-parole de la VMSW.

Les biens immobiliers achetés sont généralement des maisons, car elles ne sont pas soumises au critère de copropriété, mais il y a plus d’appartements sociaux disponibles que de maisons, notamment dans les régions urbaines. «90% de nos logements sont des appartements et on ne peut pas acheter de logement social en copropriété», assure Jan Hendrickx.

Plus d’inconvénients que d’avantages

Selon Hans Heyse, directeur de la société de logement Volkshaard de Gand, le droit d’achat d’un logement social présente deux avantages: le locataire peut devenir propriétaire et certaines sociétés de logement peuvent mettre en vente des habitations pour atteindre un bilan annuel financier positif.

Mais les inconvénients sont plus nombreux pour les sociétés de logement: «Si vous vendez un logement social, il ne sera plus disponible pour les locataires qui en ont besoin. Par conséquent, le patrimoine de logements sociaux diminue et il faut construire de nouvelles habitations pour atteindre les objectifs fixés par le gouvernement flamand», souligne, quant à lui, Jan Hendrickx.

Le droit d’achat complique aussi la rénovation du parc immobilier existant. Imaginez: une société de logement a construit un quartier de résidences sociales et a en vendu quelques maisons. Si elle veut par la suite rénover le quartier dans son exemple, cela rend la procédure plus compliquée et plus onéreuse. Tine Hendrickx estime que c’est la raison principale pour laquelle le gouvernement flamand a décidé de supprimer le droit d’achat d’un logement social.

Suppression accueillie positivement

Lors de la séance plénière du 5 octobre 2016, les députés flamands ont adopté la suppression du droit d’achat en séance plénière. La mesure sera mise en application dans le courant de l’année 2017. Une période de transition est néanmoins prévue: les locataires actuels auront encore cinq ans pour faire valoir leur droit d’achat. Les nouveaux locataires ne jouiront, quant à eux, plus de ce droit, mais ils pourront toujours le demander aux sociétés de logement.

Depuis l’annonce du vote, Hans Heyse a constaté une augmentation du nombre de demandes d’achat dans sa société de logements sociaux. Selon lui, cela montre que les gens savent que la législation va changer. Le nombre de demandes reste néanmoins très faible (moins de un pour cent de la capacité totale).

La suppression du droit d’achat ne signifie pas pour autant que les locataires sociaux ne pourront plus acheter leur logement. Avant, si le locataire et le logement remplissaient les critères d’éligibilité, la société locale de logement était obligée de vendre l’habitation. À l’avenir, ce seront les sociétés de logement elles-mêmes qui pourront prendre la décision de vendre ou non.

Dans l’ensemble, les sociétés de logements sociaux voient cette mesure d’un bon œil: «Je trouve positif que le droit d’acquisition soit supprimé et que les sociétés de logement puissent choisir en toute autonomie si elles veulent vendre ou non», conclut Hans Heyse.