Hé, t’as pas un euro? C’est pour acheter une maison

Acheter une maison à un euro? Ce n’est pas une blague, c’est possible dans certains coins d’Europe. But de l’opération: revitaliser des quartiers laissés à l’abandon. Des projets de ce type sont-ils possibles en Belgique? Et sont-ils exempts de tout effet pervers?

Article issu de notre dossier Gratuité, publié dans Alter Échos, n°424-425, 13 juin 2016.

Il vous reste un euro en poche? Pourquoi ne pas vous acheter une maison plutôt qu’une barre chocolatée? L’idée peut paraître saugrenue, elle correspond cependant la réalité dans plusieurs coins d’Europe. Au sein de quartiers ou de villages presque fantômes, les autorités publiques ont décidé de revendre une partie de leur patrimoine immobilier à des particuliers pour une somme symbolique.

Attention, il y a toutefois un petit piège. Dans ces logements, impossible de débarquer et de poser ses valises. La plupart sont en très mauvais état et inoccupés depuis de longues années. Les futurs habitants doivent donc tout de même mettre la main au portefeuille pour financer les rénovations. C’est même une condition pour pouvoir acquérir le logement. Les autorités locales ne sont en effet pas dénuées d’arrière-pensées dans cette affaire. Pas de philanthropie ici, mais plutôt une volonté de rénover et de revitaliser des quartiers à l’abandon. À Liverpool, la Ville a ainsi acquis un grand nombre de maisons vides au début du millénaire. Son objectif était simple: les démolir et reconstruire du neuf. Dans certaines zones, les projets ont abouti. Dans d’autres, ils ont échoué. Liverpool s’est ainsi retrouvée avec un patrimoine immobilier sur les bras. Et peu de moyens. L’idée de revendre ce bâti pour une livre symbolique a fait son chemin. Une idée tout de même assortie de conditions: les nouveaux propriétaires doivent s’engager à rénover la maison, y vivre pendant cinq ans, ne pas la sous-louer. Ils doivent aussi disposer d’un emploi.

Un acte désespéré?

Yoan Miot est maître de conférences à l’école d’Urbanisme de Paris. Il est également rattaché au Latts, le Laboratoire techniques, territoires et sociétés, également situé à Paris. «Très partagé» sur ce sujet, il estime que ce type de démarche ressemble à un acte désespéré de la part des autorités publiques. «Il s’agit d’une manière de se dire: on acte notre perte. Et cela va servir à des projets censés améliorer le fonctionnement du quartier.» L’opération peut effectivement avoir un coût exorbitant pour les collectivités locales. Bien souvent, elles ont acheté les logements aux prix du marché. Pour les revendre à une livre ou à un euro. Une note bien salée… mais pas tant que cela si l’on en croit Nicolas Bernard, professeur à l’Université Saint-Louis et spécialiste du droit au logement. Plus positif que Yoan Miot, il juge que «les coûts d’une telle opération sont moindres que ceux qui seraient occasionnés par une rénovation ou une réhabilitation du quartier aux frais des pouvoirs publics. Pour prendre un exemple belge, un contrat de quartier, cela coûte cher…» Encore mieux, le professeur note qu’«un propriétaire paie des impôts. L’IPP revient ainsi aux communes par le biais des additionnels». Pour les pouvoirs publics, les gains engendrés par ce type de projets pourraient donc se compter aussi en espèces sonnantes et trébuchantes via les impôts payés par les nouveaux occupants. Une hypothèse qui fait tiquer Yoan Miot. «L’idée sous-jacente des maisons à un euro ou à une livre est effectivement que cela va faire venir des habitants au pouvoir d’achat plus élevé, qui vont ainsi payer des impôts. Mais rien n’est moins sûr.»

Ce dernier point fait écho à une série de bémols à propos des «Maisons à un euro». Parmi eux, on retrouve le fait que ces habitations ne s’adresseraient finalement qu’à des couches relativement favorisées de la population. Il faut en effet payer les rénovations, même si, dans le cas de certains projets, les futurs propriétaires sont aidés. À Stoke-on-Trent, une ville britannique ayant également lancé un projet de maisons à une livre, les acquéreurs se voient octroyer un prêt avantageux par la municipalité afin de financer les travaux. «Il est clair que ces projets ne rendent pas la propriété accessible aux plus précaires, admet Nicolas Bernard. Mais ils abaissent tout de même le seuil d’accès.»

À Roubaix, le prix des rénovations aurait malgré tout eu la peau d’un projet de maisons à un euro pourtant lancé en grande pompe il y a un an. On écrit «aurait» parce que, malgré nos tentatives répétées, le cabinet de Milouda Ala, adjointe au maire en charge du projet, n’a jamais donné suite à nos questions. Et n’a pas pu – ou voulu – confirmer l’annulation du projet. C’est en passant par les acteurs de terrain dans le secteur du logement de la ville nordiste que nous avons pu avoir une ébauche de réponse, impossible à vérifier. «Certaines maisons incluses dans le projet n’avaient plus que les quatre murs, il aurait presque fallu les abattre, affirme-t-on du côté du Foyer Paul Constans. Tout ça aurait coûté au bas mot 200.000 euros par maison en rénovation. C’était trop cher pour les particuliers et c’est pour cela que le maire de Roubaix – Guillaume Delbar (LR) – a décidé de tout annuler. Pour des associations comme nous, par contre, cela aurait pu être très intéressant.» Notons que le Foyer Paul Constans a pour objectif d’accueillir des jeunes en difficulté âgés de 18 à 30 ans et de les aider. Notamment en les logeant. La structure possède ainsi 150 logements sur Roubaix «et des contacts avec des entrepreneurs qui auraient pu rénover les habitations à des tarifs intéressants. Le tout pour accroître notre capacité d’accueil».

Des quartiers encore plus fragilisés?

Autre problème: le fait de vendre des maisons à si bas prix pourrait déteindre sur la valeur du bâti environnant. «Dans cette démarche, le côté communication est aussi important. Pour Roubaix, il s’agissait aussi de montrer que la zone peut être un territoire d’investissement alors que cette ville est une ville en déclin économique, où il existe une difficulté à trouver des investisseurs privés pour venir construire du logement, constate Yoan Miot. Mais, justement, quel message envoie-t-on aux gens qui sont déjà propriétaires dans ces quartiers? Et quel signal envoie-t-on à ceux qui voudraient acheter dans ces quartiers par la voie ‘normale’? Pour moi, de telles opérations pourraient venir encore accroître la fragilité immobilière de ces zones.» Un constat que ne rejoint pas Nicolas Bernard, pour qui ces quartiers sont de toute façon déjà stigmatisés.

Enfin, une question juridique et presque éthique se poserait. Beaucoup de ces logements ont en effet été rachetés par les pouvoirs locaux afin de pouvoir construire des logements publics ou des logements sociaux. D’après Yoan Miot, dans le cas de Roubaix, il a notamment fallu passer par des expropriations ou des préemptions, justifiées par le fait que l’on allait faire du logement public ou social. «Or voilà que les pouvoirs publics entendent revendre ces logements à des particuliers. On a donc exproprié des particuliers… pour revendre à des particuliers», souligne-t-il. Un décalage qui pourrait ouvrir la voie à des recours pour les propriétaires expropriés. Et qui pose aussi la question de l’usage fait par les pouvoirs publics du patrimoine immobilier en leur possession. Ne s’agit-il pas d’une occasion ratée pour pouvoir influencer un peu plus le développement territorial? Cela semble être l’avis de Thierry Kuyken, d’Inter-Environnement Bruxelles. «De notre côté, nous estimons en général que le foncier public ne doit pas repasser dans les mains des particuliers. Si vous gardez le contrôle sur le foncier, vous gardez une influence sur ce qu’il va devenir à long terme. Il sera alors plus facile de développer une politique adaptée aux besoins des ménages.»

Et en Belgique?

Des projets de maisons à un euro pourraient-ils voir le jour en Belgique? Globalement, cela paraît compliqué. Tous les intervenants interrogés s’accordent sur ce point: en Belgique, la pression démographique rendrait ce type de projet très difficile à mettre en place. Singulièrement à Bruxelles, «où il y a une pénurie de logements modestes et où même ceux-ci sont chers, souligne Thibaud de Menten, secrétaire de la Fédération des Équipes populaires de Bruxelles. Je vois dès lors mal les pouvoirs publics racheter ces logements au prix fort avant de les revendre à un euro. Ce genre de projet est intéressant, mais il correspond à une réalité différente de ce qui se passe à Bruxelles». Dans la capitale, la haute valeur foncière, l’absence de quartiers fantômes et le manque de logements disponibles rendraient donc toute opération de ce type impossible. «On dit souvent qu’il existe des logements vides à Bruxelles, mais nous estimons qu’il n’y en a quasiment pas, contrairement à ce que certains rapportent. Dire le contraire, c’est faire croire à l’impossible. En rationalisant, on atteindrait peut-être 100 ou 200 logements, pas plus», renchérit Thibaud de Menten. Avant de plaider plutôt pour l’augmentation du parc locatif social. Du côté d’Inter-Environnement Bruxelles, on défend également l’augmentation du parc locatif public, à destination aussi de la classe moyenne. «Aujourd’hui, les parcs locatifs publics à Bruxelles sont presque exclusivement des logements sociaux. Par contre, dès que l’on parle de la classe moyenne, on essaie d’encourager la propriété, déplore Thierry Kuyken. On pourrait faire du locatif public pour les classes moyennes.»

En Wallonie, le paysage semble un peu plus ouvert. En milieu rural, mais aussi en zone urbaine. Charleroi, avec son passé industriel proche de celui de Liverpool ou de Roubaix, est régulièrement citée comme candidate potentielle pour des maisons à un euro. Mais est-ce vraiment le cas? «Il existe 2.000 logements vides à Charleroi, on pourrait imaginer des projets de ce genre, explique Isabelle Goffinet, secrétaire fédérale des Équipes populaires de Charleroi-Thuin. Je trouve ce concept génial mais tout dépend du politique. Et avec la revitalisation actuelle de la ville, je ne pense pas que cela ait une chance de passer…»