La première pierre d’un vaste projet de constructions a été posée en mai dernier à Jambes, en région namuroise. Fruit d’un partenariat publicprivé (PPP) entre le Foyer jambois1 et les entreprises T Palm, ce chantier englobe la construction de vingt logements locatifs sociaux, dix logements locatifs moyens et vingtlogements destinés à la vente.
En 2009, le Foyer jambois posait un constat : alors que bon nombre de familles étaient en attente d’un toit, il devenait impossible de poursuivre une politique active decréation de nouveaux logements. En cause : la hausse des coûts de construction et les problèmes de financement.
La solution trouvée fut de mettre sur pied un PPP. Avec une particularité : la valorisation de terrains appartenant au Foyer jambois au profit de logements destinésd’une part à la location et relevant d’autre part d’une promotion privée destinée à la vente. « La mise à disposition de ces terrainspermettra d’atteindre l’équilibre financier sur le long terme pour la construction de ces nouveaux logements », explique Marc Berghen, directeur-gérant du Foyerjambois. Dans cet équilibre financier, il faut tenir compte d’une condition non négligeable imposée par le Foyer jambois au partenaire privé : la miseà disposition pour 110 000 euros par logement social et 135 000 euros par logement moyen.
Le financement global des trente logements publics – vingt sociaux et dix moyens pour lesquels les terrains du Foyer jambois sont mis à disposition – s’élèveà 3550000 euros. Le retour financier attendu pour l’ensemble des cinquante logements (location et vente) est de l’ordre de 570000 euros. Marc Berghen précise :« Outre le respect du prix des logements, le promoteur privé injecte dans le montage financier une ristourne sur la promotion immobilière et une valorisation dufoncier. » Ces deux éléments permettent aussi d’atteindre ce return.
Le financement a été réalisé sur base d’emprunts et de subsides, ces derniers atteignant 65 % du financement des logements sociaux et 40 % de celuides logements moyens. Autrement dit, les 3550000 euros de financement sont constitués de 1580000 euros de crédit et 1970000 euros de subsides.
Propriétaires et locataires
Qui seront les propriétaires des cinquante logements ? « Les bâtiments construits sur les terrains qui nous appartiennent seront également notrepropriété à la fin de l’opération, dit-on au Foyer jambois. Pour les immeubles à appartements pour la promotion, il y a ce qu’on appelle une“renonciation au droit d’accession” (RDA) : les bâtiments seront vendus à des acquéreurs privés en même temps qu’une partie du terrain.»
Sur base des différentes réglementations en vigueur, le loyer estimé s’élèvera à 562,50 euros par mois (hors charges) pour les logements moyenset à quelque 300 euros par mois pour les logements sociaux. A ces prix, les logements se loueront-ils facilement ? « La mise en location de logements moyens est moinsévidente qu’il n’y paraît. Tout d’abord parce que, en tant que locataire, il faut disposer d’une certaine tranche de revenus. Ensuite, et surtout, parce que lelogement moyen que nous mettons en location peut être perçu de l’extérieur comme du logement social alors qu’en réalité ce n’est pas du tout le cas. Celadit, le fait de définir que tel type de logement relève du logement moyen ou du logement social est purement fictif. »
Ce problème d’image se pose-t-il également pour les logements à la vente ? « Pour le logement acquisitif, même si l’investissement estréalisé dans un quartier à connotation sociale, la plus-value réside dans la très haute qualité des constructions tant sur le plan architectural que sur leplan durable. A ce propos, nous avons affaire au minimum à des logements basse énergie et, au mieux, à des logements passifs. Les acquéreurs potentiels iront naturellementplutôt investir dans des logements durables que dans des passoires énergétiques. »
In fine, ce projet de PPP – assez rare en Région wallonne et unique à ce jour en région namuroise – répond aussi au besoin d’accroître lamixité sociale et de garantir une meilleure cohésion sociale dans ce quartier. Il vient compléter une opération immobilière précédente visant àconstruire vingt-deux logements, dont du logement social, du logement pour personnes à mobilité réduite et du logement à loyer d’équilibre.
1. Foyer jambois :
– adresse : rue Duhainaut, 72 à 5100 Jambes
– tél. : 081 33 04 50
