Avoir un toit contribue inévitablement à l’insertion des personnes. De bonnes pratiques existent pour assurer le droit à un logement décent, en particulier en milieuurbain. Mais au-delà du logement, la question de l’habitat est également à prendre en compte. Dans un cas comme dans l’autre, l’habitant est appeléà s’impliquer et les pouvoirs publics doivent être à son écoute. Tels étaient les aspects évoqués au travers de l’atelier relatif aux «politiques participatives en matière de projet urbanistique » et de celui sur « les coopératives d’habitants, bâtisseurs des villes du futur ».
Pour amorcer la thématique, Nicolas Bernard, professeur aux Facultés universitaires Saint-Louis à Bruxelles, a brossé un tableau des pratiques innovantes dans ledomaine du logement au niveau européen. Il n’a pas manqué de souligner qu’il existait aussi de mauvaises pratiques qu’il convient de ne pas répéter.
Pratiques innovantes en matière de logement en Europe
Nicolas Bernard a décliné les bonnes pratiques à travers divers thèmes.
• Ainsi, face aux loyers de plus en plus élevés, il préconise l’encadrement des loyers. Cette solution, toujours inexistante en Belgique, est d’application enHollande, en France et en Allemagne. « Cet encadrement n’est pas arbitraire, précise-t-il. La Hollande a établi des critères via un système à points. Desvaleurs monétaires sont affectées à chaque point. » Pour lui, réguler les loyers n’a rien de compliqué en Belgique, car « il y a eu desfixations de loyers sur base de grilles de loyers à travers l’expérience des commissions paritaires locatives (CPL) – regroupant des représentants de propriétaireset de locataires. Malheureusement, cette expérience n’a pas été prolongée. » Le système a l’avantage de ne pas être bureaucratique.« Ce n’est que si une partie remet en cause le prix du loyer qu’il y a contrôle. Initialement, les parties sont libres de fixer le loyer comme elles l’entendent. » Ilinsiste sur le fait qu’il ne s’agit pas d’une arme anti-propriétaire : « Si le propriétaire valorise son bien, il pourra revoir son loyer à la hausse. »
• Concernant l’accès à la propriété, l’intervenant épingle d’abord « la portabilité du droit d’enregistrement » enFlandre : « Une fois qu’on l’a payé on le garde. Si on achète un nouveau bien, on paie seulement la différence. » La France, elle, a prévu unmécanisme d’accès graduel à la propriété, alors que chez nous cet accès est immédiat : « Ce mécanisme est intéressant pourles personnes trop ‘riches’ pour accéder au logement social et trop ‘pauvres’ pour acheter un logement. »
Par ailleurs, note Nicolas Bernard, il pourrait être intéressant de dissocier les droits (ex. : être propriétaire de la maison et pas du terrain, soit uneréduction de 25 % du coût d’achat). En Hollande, le système du « koophuur » permet à la personne d’être propriétaire del’intérieur du logement et de louer l’extérieur au propriétaire : « Non seulement son loyer est nettement inférieur, mais il peut aménagerl’intérieur comme il le souhaite et bénéficier d’exonération fiscale. » En fin de bail, la personne revend l’intérieur au propriétaire qui n’a pasdû entretenir l’intérieur pendant la durée du contrat. L’Angleterre, pour sa part, promeut l’autoconstruction : des chômeurs apprennent à s’investir dans leurlogement dont ils deviennent propriétaires. Cette mobilisation de leurs ressources leur permet souvent de retrouver un travail.
• Sur la qualité des logements, Nicolas Bernard déplore la rigidité des contrôles pratiqués en Belgique : « Si le bien n’est pas conforme, on leferme. » Et il signale que Bruxelles a innové en la matière en remplaçant une série de prescriptions chiffrées par des objectifs à atteindre : ilne s’agira plus d’avoir une fenêtre dont la taille correspond à un douzième de la surface du plancher, mais de savoir si l’éclairage naturel est suffisant – surtoutsi la fenêtre donne sur un mur aveugle. La Norvège procède de même. « L’avantage de ce système est qu’il amène les promoteurs à innover,à trouver des solutions en fonction du terrain. De plus, cela évite de devoir modifier à chaque fois les règles avec l’évolution des matériaux »,observe-t-il.
• La réhabilitation urbaine peut, quant à elle, avoir des effets pervers. Tout l’enjeu est de savoir comment lutter contre la « gentrification ». Prenantl’exemple de Genève, l’intervenant explique comment, à travers une loi, les autorités genevoises ont fixé les loyers post-rénovation et ont imposé unplafonnement de ceux-ci pendant trois à cinq ans. L’inconvénient est qu’il y a eu une certaine diminution des investissements des propriétaires qui n’étaient passûrs de récupérer leur mise, ou alors les travaux ont été menées en douce, ou encore certains propriétaires ont procédé à desaugmentations de loyers avant de demander l’autorisation de réaliser des travaux de rénovation. Et de fait, il y a eu éviction des populations à revenus faibles.
• La réinsertion des sans-abri est souvent compliquée. « Il faut au préalable régler des problèmes de violence, de toxicomanie, d’animaux decompagnie… » À titre d’exemple (ou de contre-exemple), le Danemark met des maisons à disposition, que les sans-abris auto-gèrent. « On part du principeque les SDF doivent d’abord se poser, avant de les embarquer dans un projet de resocialisation », explique l’orateur. L’accompagnement social se fait à la demande.
Il y a toutefois un des effets pervers : ces maisons pour sans-abri sont souvent situées en marge de la ville. En Allemagne, par exemple, ces maisons sont des containers installésà une heure du centre-ville. Ce qui ne favorise pas la réinsertion.
• Sur les expulsions et le relogement, Nicolas Bernard relève que la Flandre a innové en matière de bail privé. Le Code flamand du logement impose ainsi aupropriétaire de participer aux frais de relogement du locataire en cas d’expulsion pour cause d’insalubrité. En Allemagne, la ville de Cologne peut aider se maintenir le locataire dansson logement, pendant presque six mois, le temps de trouver une solution de relogement. Pendant cette période dite de réquisition, la Ville assure le paiement des loyers aupropriétaire. Cette politique de prévention coûte en moyenne 1 000 euros/personne à la communauté, alors qu’une expulsion coûte environ 4 000 euros. Cologneprocède ains
i à 1 700 réquisitions par an.
• La conception du bail varie suivant les pays. En Belgique, il est possible de conclure une succession de baux de courte durée – en changeant de locataire. Une dispositionfédérale interdit bien de réévaluer les loyers entre deux baux de courte durée (avec changement de locataire et si c’est le bailleur qui a mis fin au bail), maiselle n’est jamais appliquée, ce qui est contreproductif. L’Allemagne, pour sa part, utilise un bail privé à durée indéterminée et même transmissibleaux enfants. Quant aux loyers, ils doivent refléter les loyers du quartier (mécanisme d’encadrement). Cette protection forte du statut locatif explique pourquoi moins de 50 % desAllemands sont propriétaires contre 75 % des Belges.
• Enfin, concernant les logements sociaux, Nicolas Bernard pointe la tendance actuelle d’y favoriser l’accès à la propriété en vendant une partie du patrimoine auxoccupants. Cette pratique permet aux sociétés de logements sociaux d’augmenter leur trésorerie et de réinvestir dans la construction. Il faut toutefois poser desgardes-fous : éviter que les plus beaux lots partent et que les locataires les plus solvables s’en aillent ; et s’assurer que les accédants à la propriété soientcapables d’entretenir leur bien.
À titre de contre-exemple, l’Angleterre a pratiqué cette politique dans les années 80. En termes quantitatifs le résultat a été atteint, vu que 25 % dupatrimoine public a été vendu, soit 2 millions en 20 ans. Mais l’Angleterre est passé à côté de tous les autres objectifs en vendant les logements en-dessousdes prix du marché et en vendant les plus beaux lots dans les quartiers où il y avait le moins de logements sociaux. L’objectif de mixité sociale a étémanqué et le reste du parc a été encore plus stigmatisé.
La participation dans les projets urbanistiques
Pour suivre dans la thématique, le premier atelier traitait des « politiques participatives en matière de projet urbanistique ». D’entrée de jeu, JacquesCostongs, échevin du Logement et du Bien-être, de l’Éducation et de la Santé de la Ville de Maastricht, a affirmé son point de vue : « Laparticipation du citoyen, une évidence pragmatique et idéologique ! » Comme à Maastricht, la participation active des habitants – la concertation etl’« empowerment » ou la « capacitation » des habitants – semble un peu partout à l’ordre du jour des programmesd’aménagement de la ville. Elle s’ajoute aux logiques d’information et de consultation déjà développées dans les politiques publiques depuis lesannées 70. Cependant, cet objectif de participation n’est pas si évident à atteindre.
Ville de 120 000 habitants, Maastricht est formée historiquement en 41 quartiers auxquels correspondent autant de plateformes de quartiers : dix plateformes « de quartiersen restructuration » et quelque trente autres plateformes de quartier classique.
Les plateformes de restructuration s’organisent autour de « plans de développement de quartier » incluant des programmes sociaux, éducatifs,économiques et de réhabilitation urbaine (rénovation et mixité). Ce processus intense de concertation, qui planifie une vision de la commune à 15 ans, rassemble lacommune (échevins de quartier), les sociétés de logements d’utilité publique et les habitants et est encadré par un comité de pilotage excluant leshabitants et incluant des promoteurs privés. Les plateformes bénéficient d’un subside annuel de 220 000 euros pour leur fonctionnement et leurs actions (fêtes,…). Et un milliard d’euros supplémentaires sera investi par la commune et l’État dans ces quartiers les prochaines années.
Les autres plateformes de quartier bénéficient quant à elles de subsides (280 000 euros par an) et de sondages bisannuels du quartier qui permettent de planifier desactions politiques ou institutionnelles « multi-problèmes » avec une récurrence de deux ans dans chaque quartier. La coordination avec les autorités estassurée par des animateurs sociaux et un chef de secteur. Cette organisation permet notamment aux habitants, en s’inspirant des projets anglais « saferneighbourhood », de dicter eux-mêmes des objectifs à court terme aux partenaires publics solidement coalisés (commune, police, société de logement).
Lors du débat engagé suite à l’exposé, plusieurs problèmes récurrents à la participation ont été dégagés. MaggyYerna, échevine du Développement économique, du Logement et du Personnel de la Ville de Liège a précisé que dans sa ville le rythme de mise en œuvre deprojets urbains est plus lent (cinq à dix ans) et n’est pas en phase avec celui de la population qui parfois change entre le moment de la consultation et de la réception duprojet. Ainsi, les pouvoirs publics sont sollicités tout au long du processus et peinent à mener des opérations cohérentes sur une base participative. D’autant quecertains acteurs parastataux agissent sans concertation (suppression de lignes TEC, délocalisation d’administrations…) ruinant parfois la planification et que d’autresacteurs pourtant essentiels, tels les CPAS et les associations d’éducation permanente, n’intègrent pas assez leurs actions sur base territoriale.
Philippe Defeyt, président du CPAS de Namur, quant à lui, a évoqué le problème de la monopolisation des processus participatif par une populationinsérée et impliquée, parfois orientée par des visées égoïstes (réflexe Nimby « not in my backyard »). Il a rappelél’importance du travail social communautaire et de l’implantation préalable d’équipements collectifs dans les quartiers défavorisés, afind’éviter les dangers de la pseudo-participation qui rompent la confiance des habitants envers les pouvoirs publics. À cet égard, Alain Mathot, bourgmestre de la Ville deSeraing, a insisté sur le fait que la présence soutenue du politique dans les comités de quartier et la mise à jour régulière des demandes formuléesétaient, selon lui, le gage d’une participation réussie.
Latifa Es Safi, coordinatrice générale du Plan Fédéral pour les Grandes Villes de la Ville de Liège a quant à elle souligné qu’en Wallonie,la participation en matière urbanistique s’appuie d’abord sur l’associatif (promotion du logement, asbl socioculturelle, …), et moins sur les comités dequartier ou les habitants.
Enfin, tous les intervenants ont constaté que le plus souvent la participation se cantonne à des enjeux micro et de court terme. Certains ont cependant soutenu que l’actionparticipative locale et micro était une première étape à partir
de laquelle un travail culturel pouvait être réalisé pour structurer des habitantsrevendicatifs et individualistes en un acteur dynamique, partenaire des décisions politiques d’envergure et durables.
Les coopératives d’habitants, bâtisseurs des villes du futur
Dans un autre registre, mais toujours en mettant en avant le principe de participation, le second atelier a exposé les expériences des coopératives d’habitants. Yann Maury,docteur en sciences politiques à l’École nationale des Travaux publics d’État (Lyon) et Cesare Ottolini, coordinateur de l’Alliance internationale des habitants (Padoue) ontexpliqué comment celles-ci peuvent apporter des solutions dans un contexte où trouver des logements à des prix abordables est une quête de plus en plus ardue.
Yann Maury a d’abord rappelé le contexte italien : transfert des compétences du logement populaire (social) aux 23 régions d’Italie en 1998 ; vente de 130 000 logementssociaux en 2001, avec pour conséquence des expulsions massives de locataires de ces logements (Rome : 10 800 demandes d’expulsions entre 1999 et 2002) ; hausse de loyers… Face au risque de« gentrification », les coopératives d’habitants sont venues apporter des réponses en réussissant à réinsérer des personnes àfaibles revenus dans les centres-villes réhabilités.
En Italie, il existe deux grands types de coopératives d’habitants : celles d’autorécupération résidentielle et celles d’autoconstruction. Elles ont pour objectif de fairecoopérer les populations locales et issues de l’immigration, les populations non solvables, enclencher une baisse drastique des coûts (foncier, immobilier, matériaux,main-d’œuvre…), et accroître l’offre de logements abordables. À travers l’empowerment, elles amènent ses membres à faire un travail sur soi et sur les autrespour réaliser un projet.
Sur le terrain, la région du Latium a voté en 1998 une loi régionale en faveur de l’autorécupération. Elle spécifie que « tout immeuble publicinoccupé ou dégradé dans les centres historiques des communes peut faire l’objet d’une auto récupération résidentielle ». Uneconvention passée entre propriétaire et coopérative prévoit que les travaux des parties communes sont à charge du propriétaire public (fondations, toit,façades, éco-habitat), tandis que les travaux à l’intérieur des logements sont à charge de la coopérative (ex. : « Vivere 2000 »). Lesfrais ou prêts pour les travaux sont déduits des loyers ultérieurs. À ce jour, les opérations d’autorécupération concernent 200 logements àRome, elles ont permis une économie d’un million d’euros et plus de 8 000 logements publics vacants ont été recensés. Yann Mauri a malheureusement manqué detemps pour expliquer les coopératives d’autoconstruction, mais on retiendra que plusieurs expériences sont en cours dans différentes villes et régions d’Italie.
Cesare Ottolini a, pour sa part, brossé l’historique du mouvement d’autorécupération : depuis « les paysans sans terre qui, après la deuxième guerremondiale, surtout en Italie mais pas uniquement, occupaient les terres abandonnées par de grands propriétaires fonciers. En les défrichant, ils leur redonnaient uneutilité sociale et les rendaient à nouveau productives. C’est en quelque sorte le même objectif que poursuivent les sans-abri qui occupent le patrimoine vacant afin del’auto récupérer. »
Face à l’augmentation d’habitats indignes et le nombre de logements laissés vides, Cesare Ottolini préconise donc de recourir davantage aux coopératives d’habitantsd’autorécupération et d’autoconstruction. Et de pointer les résultats engrangés : régularisation du mouvement des squatteurs, loi régionale du Latium surl’autorécupération, etc. Il signale que l’Alliance internationale des habitants va œuvrer « pour que l’Union européenne, reconnaisse pour légitimel’action des coopératives d’auto récupération et d’auto construction et qu’elle soit à l’initiative d’une relance des politiquespubliques du logement. » Et ce, même si le logement n’est pas une compétence communautaire européenne.
Du côté du public, Anne Quévit du Fonds du logement wallon a évoqué le projet d’habitat alternatif à Aywaille pour quatorze ménages derésidants permanents en camping. S’il ne s’agit pas d’autoconstruction proprement dite, les habitants sont associés au processus. En visitant plusieurs projets d’habitat alternatif, ilsont pu déterminer – en coopération avec les architectes – le type de logement dans lequel ils souhaiteraient être relogés.
Plus critique, David Praile, de Solidarités nouvelles, a rappelé que la Ville de Liège avait procédé à des expulsions à la suited’autoréquisitions et que les mécanismes de réquisition d’immeubles vides prévus par la loi ne sont pas appliqués. « L’autoréquisition etl’autorénovation n’ont pas bonne presse chez nous, regrette-t-il. Pourtant, avec 10 000 personnes dans les campings, il y a un potentiel pour l’autorénovation. Mais on n’a pastablé sur les capacités des gens, tant pour l’insertion socioprofessionnelle que le relogement de ces personnes. On devrait faire confiance aux capacités qu’ont encore lespersonnes – même les plus abîmées par leur parcours de vie. Il y un véritable travail à mener, mais cela fait peur aux experts. »
En guise de conclusion, Cesare Ottolini souligne que l’illégalité n’est pas l’occupation d’immeubles vides, « l’illégalité, c’est quand des personnes seretrouvent sans-abri ». La lutte menée en Italie a permis de mettre les gens autour de la table. Yann Maury abonde dans son sens : « En France, cela commence aussià bouger. Du côté des institutionnels, il y a aussi des gens qui écoutent et ont envie d’agir. » Les deux intervenants insistent encore sur le fait quel’autorécupération ne s’adresse pas qu’aux faibles revenus et qu’elle favorise la mixité sociale.
