"L'évaluation du Code wallon du logement et les chantiers de son ancrage communal"

En mai, la Société wallonne du logement (SWL)1 a consulté le terrain (CPAS, communes, provinces) sur le projet de fusion des sociétés de logement de servicepublic (SLSP). Au même moment, le gouvernement dépose devant le Parlement le premier rapport d’évaluation du Code du logement et met la dernière main au décretsur les Plans d’action communaux en matière de logement. Le point sur ces dossiers qui avancent en parallèle et dont les enjeux et les objectifs se croisent en bonne partie.
1. Fusions-remembrements
Au Code du logement (art. 139 à 145), la fusion des SLSP vise à ce que le découpage du champ d’action de ces sociétés recoupe les communes. En effet, danscertaines communes, on compte trop de SLSP pour la dimension du territoire. De plus, vu la petite taille de leurs structures, elles ne disposent pas toujours d’assez de personnel et ce dernierest obligé d’être polyvalent. La fusion, elle, entraînera le regroupement du personnel au sein d’une structure unique – avec, si besoin est, le maintiend’antennes locales – et permettra la spécialisation des travailleurs2. L’opération consacrera ainsi l’ancrage communal des SLSP, celles-ci devenant des outils dela politique locale.
Le 23 mai, le ministre du Logement Michel Daerden a expliqué au Parlement que la fusion des SLSP « s’inscrit dans un objectif de remembrement, permettant à une commune qui nedispose pas de logements sociaux, de s’affilier via sa société. » Et de préciser : « En cas de transfert de patrimoine, il convient de maintenir les loyers en cours. » Il enira de même pour l’emploi. Le ministre devrait prendre connaissance des résultats de l’étude de la SWL d’ici à la fin juin. La question devrait arriversur la table du gouvernement à l’automne.
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Des avis de terrain
Sur le terrain, la fusion-remembrement est de façon générale bien perçue, avec cependant des nuances : points de vue de quelques directeurs-gérants.
Alain Carlier, directeur-gérant de la Carolorégienne3 : « Nous ne sommes pas concernés par la fusion, car nous en avons déjà connu deux : la première en 1987et la seconde en 1989. Nous allons donc garder nos 3.000 logements. Sinon, personnellement, je considère la fusion comme quelque chose de normal. Les locataires ne seront pas moins bienlotis. »
Jean-Pierre Digneffe, directeur-gérant du Logis social4 (qui gère avec d’autres les logements de la rive droite de la Meuse à Liège), est plus concerné : »Cela va nous conduire à perdre 500 unités de logements à l’extérieur de la ville et à en acquérir 650 qui sont à Liège même maisappartiennent à des sociétés extérieures à Liège. Les seules perturbations devraient apparaître au niveau du transfert de propriétés etdu statut du personnel. »
De son côté, Jean-Luc Bastin, directeur-gérant de La Maison virtonaise5, estime que « pour les petites sociétés et leur personnel, cela va leur permettred’avoir des départements et du personnel plus spécialisé par département. À notre niveau, nous sommes peu affectés, car nous couvrons toutl’arrondissement de Virton en matière de logement social locatif. En revanche, nous allons fusionner avec La Terrienne gaumaise pour le logement acquisitif, avec laquelle nous faisonsdéjà de la co-gestion depuis deux ans. « 
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2. Programmes d’action communaux
Le chapitre V du Code wallon du logement (CWL) met l’accent sur l’ancrage local de la politique régionale du logement. Le 3 mai dernier, le gouvernement l’a rappelélors de la présentation de l’avant-projet de décret relatif aux programmes communaux d’actions en matière de logement. Ce chapitre  » traite de la nécessaireconcertation entre tous les acteurs locaux, du programme triennal d’actions, des procédures d’approbation de ce dernier et du contrat d’objectifs qui, en casd’intervention financière régionale, lie la commune à la Région. « 
Critères et contraintes
Concrètement, l’avant-projet de décret définit les critères à prendre en compte pour l’élaboration du programme triennal d’actions enmatière de logement :
n les communes doivent respecter les objectifs fondamentaux de la politique régionale du logement repris dans le CWL, notamment ses articles 2 et 187;
n les communes doivent traduire, au niveau local, les principes directeurs définis dans les schémas de développement de l’espace régional;
> Le programme s’inscrit dans une réflexion globale concernant la problématique du logement;
n le programme tient compte des objectifs des autres acteurs locaux;
n le programme privilégie les actions réalisées en partenariat et assurant une diversité des logements;
n la commune assure la coordination des différents opérateurs.
Le texte précise aussi les conditions auxquelles le programme doit répondre :
> la conformité aux dispositions du Code wallon du logement;
> l’élaboration du programme sur la base des priorités dégagées dans la synthèse de l’analyse de la situation existante qui doit faireapparaître les principales contraintes, les déficiences, les potentialités, les tendances et les besoins en matière de logement sur le territoire communal.
Calendrier
C’est à partir de là que les communes élaborent leur programme d’actions. Actuellement, aucune commune ne dispose de son programme. « Au 30 juin, elles devraientprésenter leur déclaration de politique générale en matière de logement, explique Michèle Boverie, Premier conseiller au Service d’étudeslogement et à la Cellule Cadre de vie de l’Union des villes et communes de Wallonie6. Avec les plans communaux, nous aurons une formalisation des actions. Les communes vont devenir lepivot de la concertation locale en matière de logement. Les premiers plans devraient voir le jour à la fin de cette année. Néanmoins, cela risque de poser desproblèmes dans les petites communes, car elles disposent de peu de personnel. »
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Tableau de bord du logement social
Le 18 mai, la SWL a édité son Rapport annuel sur l’application de la réglementation locative se rapportant à l’exercice 98.
Les logements
Au 31 décembre 1998, la Wallonie comptait 99.968 logements sociaux loués, soit 25% des logements mis en location au niveau régional1. Soit 1.564 logements en plus depuis 94(+1,6%). Les maisons unifamiliales constituent 56% des logements sociaux et les appartements 44%. Les logements qui comptent trois chambres ou plus sont dans leur grande majorité des maisonsunifamiliales.
Les locataires
Le nombre d’habitants dans ces logements s’élevait à 224.827 fin 98 (7% de la population wallonne) contre 234.254 en 94. 37% habitent seuls (+ 8% par rapport à 94).Les auteurs rapportent cet accroissement à un phénomène social général, mais adme
ttent que « la proportion des personnes isolées est sensiblement plusimportante dans le logement social. »
23,7% des chefs de ménages locataires sociaux ont une activité professionnelle, 33,8% sont pensionnés, 22,3% sont au chômage, 9,4% perçoivent le minimex, 2,3% desallocations de handicapés et 5,8% des assurances de maladie-invalidité2. En ce qui concerne le revenu annuel moyen de la population concernée, il s’élevait à501.000 F en 98, alors que le revenu moyen par ménage atteignait 874.000 F en Wallonie.
Les candidatures
Le nombre de demandes en attente reste important (37.209 au 31 ýécembre 98), même s’il tend à diminuer grâce, entre autres, à l’augmentation dunombre de logements sociaux mis sur le marché et à la hausse de la proportion de logements qui se sont libérés. « Toutefois, le nombre de 37.209 ménages en attented’un logement témoigne d’une demande soutenue. (…) Celle-ci s’explique par
> la persistance des difficultés rencontrées par les ménages jouissant de revenus modestes pour trouver, sur le marché privé, un logement conforme à leursbesoins et à leurs moyens et
> le fait qu’un ménage peut s’adresser à plus d’une société de logement et donc introduire plus d’une demande pour bénéficierd’un logement social. « 
Les auteurs précisent encore que parmi ces 37.209 candidatures, « plus de 86% appartiennent à la catégorie des candidats disposant des revenus les plus faibles, (c.-à-d.)les personnes isolées disposant de revenus inférieurs à 440.000 F, ainsi que les autres ménages bénéficiant de moins de 550.000 F annuels, augmentésde 66.000 F pour les premier et deuxième enfants et de 110.000 F pour les suivants. »
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3. L’évaluation 99 du Code du logement
En son article 200, le Code wallon du logement avait prévu la rédaction d’un rapport d’évaluation annuel « relatif aux résultats de (son) application sur l’état dulogement et de l’habitat ». Réalisé par le gouvernement, le premier rapport a été déposé en mai au Parlement.9 Il fait également l’objet d’un avisrendu par le Conseil supérieur du logement.10 L’évaluation commence au 1er mars 99, la date d’entrée en application du Code, pour s’étendre jusqu’au 31décembre.
La première partie est consacrée à l’activité des différents acteurs et à l’application du Code (difficultés, dispositions en préparation,propositions de révision…).
Salubrité
Parmi les mesures évaluées, certaines doivent encore être améliorées. C’est le cas des critères de salubrité : « Aucun bourgmestre ne semble avoirutilisé la possibilité donnée par le Code de procéder à l’exécution des travaux en lieu et place du propriétaire défaillant. On peut, sansdoute, l’expliquer par le risque encouru par la commune de ne pas récupérer les frais exposés en raison notamment de l’insolvabilité de certains propriétaires. »
Même chose pour le permis de location : en 99, seuls 1.285 ont été délivrés, alors que 20.000 logements sont visés. Certains ont étéaccordés indûment. En cause : le manque de dynamisme de certaines autorités locales, l’absence de sanctions, la méconnaissance de la législation de la part descontrôleurs agréés.
Adel
En matière d’allocations de déménagement et de loyer (Adel), les auteurs du rapport constatent que le nombre de demandes a explosé : il est passé de 541, en 1994,à 1 833, en 1999. Mais « l’option d’une allocation de loyer à vie aboutit indéniablement à créer une ségrégation entre les ménages enétat de précarité, les uns qui, ayant un jour respecté les conditions d’octroi des allocations, bénéficient d’un complément de revenus parfoisconséquent, et les autres qui, disposant des mêmes revenus de base, doivent pourtant payer sans aide un loyer identique ».
Logements inoccupés
Pour sa part, la lutte contre l’inoccupation des logements n’a fait l’objet d’aucune application. Les auteurs du rapport regrettent le manque de dynamisme des opérateurs immobiliers àce sujet. A leur décharge, ils notent « qu’en cas de travaux à réaliser préalablement à la remise sur le marché des immeubles, aucune subventionrégionale n’est prévue. »
AIS
Enfin, certaines agences immobilières sociales (AIS) sont confrontées à des difficultés dans la réalisation de leur mission sociale. Ces problèmes sont dusprincipalement à la détermination des plafonds de revenus (ménages en état de précarité) : « Une des règles de bonne gestion d’un budget ménagerimpose de ne pas consacrer au loyer plus de 30% de ses ressources. En raison du niveau des loyers, cette règle peut difficilement être respectée pour les locataires des logementsgérés par les AIS, qui consacrent 40% et parfois plus, de leurs ressources, au paiement du loyer. Il n’est donc pas étonnant que des AIS se retrouvent face à d’importantsproblèmes d’arriérés de loyer menaçant leur équilibre financier. »
Le rapport évoque aussi les fusions-remembrements et les Plans communaux, mais très sommairement. La seconde partie du rapport porte sur l’impact de la mise en œuvre du Code avecdonnées chiffrées à l’appui.
Signalons que d’une manière générale le Conseil supérieur du logement exige le respect des délais légaux afin que le rapport d’évaluation lui soittransmis à temps. Il déplore « le manque de précision de nombreuses affirmations (…). Il en est ainsi, par exemple, de certaines aides dont on peut lire qu’elles rencontrent’un certain succès’. » Le Conseil estime aussi que « le rapport aurait plus de valeur s’il faisait état d’une réflexion en termes d’objectifs fixés au préalable. Eneffet, (il) se contente de constater l’état d’avancement de la mise en œuvre des outils de la politique du logement mais ne constitue, en aucune manière, un documentd’évaluation. »
1 Rue de l’Ecluse 21 à 6000 Charleroi, tél. : 071 20 02 11, fax : 071 30 27 75, site Web : http://www.swl.be
2 La spécialisation du personnel est essentielle vu la complexité des dossiers et la nécessité de répondre aux attentes des locataires sociaux et des SLS.
3 Bd Jacques Bertrand 48 à 6000 Charleroi, tél. : 071 30 01 51, fax : 071 30 03 92.
4 Rue Montgomery 24 à 4030 Grivegnée, tél. : 04 344 71 20, fax : 04 344 71 47.
5 Grand’Rue 14b à 6760 Virton, tél. : 063 58 19 15, fax : 063 58 30 65.
6 Rue d’Arlon 53 bte 4 à 1040 Bruxelles, él. 02 233 20 24, fax : 02 233 31 13.
7 La Wallonie compte quelque 1.200.000 habitations, dont près de 400 000 sont mises en location.
8 Le solde de 2,75% n’appartient à aucune des catégories mentionnées.
9 Doc. 217 – n°1 du 9 mai 2001. Greffe du parle
ment : 081 23 10 36.
10 Secrétariat du CSL, c/o Sébastien Fontaine, Division du Logement, AATL – MRW, rue des Brigades d’Irlande 1 à 5100 Namur, tél. 081 33 24 33, fax : 081 33 2110.