Le 15 juillet, le Conseil régional bruxellois a voté le projet d’ordonnance portant le Code bruxellois du logement. Après la Flandre et la Wallonie, la troisièmeRégion du pays se trouve ainsi dotée de son propre code du logement. Fruit de longues discussions, le texte constitue un compromis entre les attentes des divers acteurs du terrain etpartis politiques. Bref, il ne satisfait pas tout le monde.
La première partie du Code bruxellois du logement a donc été votée par les députés bruxellois. Le secrétaire d’État bruxellois auLogement, Alain Hutchinson1, précise qu’elle « concerne la législation de base relative aux instruments de la politique du logement et vise à mettre en pratique ledroit au logement décent consacré par l’article 23 de notre Constitution ». Il règle aussi la question de deux propositions d’ordonnance : l’uneémanant du groupe MR concernant les normes de qualité et de sécurité des logements modestes, l’autre du groupe Ecolo relative aux logements collectifs et aux petitslogements individuels, loués ou mis en location à titre de résidence principale. Le texte abroge, par la même occasion, l’ordonnance du 15 juillet 1993 concernant lesnormes de qualité et de sécurité de logements meublés2.
La seconde partie du Code devrait être présentée aux conseillers régionaux, à la rentrée parlementaire. Elle traitera de la codification proprement dite.Actuellement, elle est soumise à l’avis du Conseil d’État. Pour le secrétaire d’État, le Code doit répondre à deux défis majeurscausés, entre autres, par la crise du logement : « la location de logements insalubres et dangereux ainsi que le fléau des “marchands de sommeil”, d’une part, etl’abandon d’immeubles de logements, d’autre part ».
Exigences de sécurité, de salubrité et d’équipements des logements
Très concrètement, l’article 5 du Code prévoit que « nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité,de salubrité et d’équipement ». Le texte précise ces exigences :
> sécurité élémentaire, soit les normes minimales de stabilité du bâtiment, d’électricité, de gaz, de chauffage etd’égouts ;
> salubrité élémentaire, soit les normes minimales relatives à l’humidité, à la toxicité des matériaux, aux parasites, àl’éclairage, à la ventilation, à la surface minimale des pièces, à la hauteur de celles-ci… ;
> équipement élémentaire, soit les normes minimales concernant l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, l’installation électrique,le chauffage et le pré-équipement requis permettant l’installation d’équipements de cuisson des aliments.
Le gouvernement fixera ultérieurement le contenu de ces exigences, lesquelles seront proches de l’arrêté royal de 1997. Il se réserve la possibilitéd’arrêter des exigences complémentaires ou spécifiques pour certaines catégories de logements.
Afin de veiller au respect de ces règles, un Service d’inspection régionale sera mis sur pied. Il se chargera de délivrer aux propriétaires les certificats etattestations de conformité des logements mis en location3. Les locataires et candidats-locataires pourront demander une copie de ce document aux propriétaires. Une distinction existetoutefois entre les logements de plus de 28 m2 et ceux d’une superficie égale ou moindre – catégorie des « logements meublés et petits logements ». Dansle premier cas, le propriétaire peut demander un certificat de conformité auprès du Service d’inspection régionale. Mais il n’y a aucune obligation, il restefacultatif. Dans le second cas de figure, le propriétaire ne peut mettre son logement en location, tant qu’il n’a pas reçu une attestation de conformité del’inspection régionale. Cette attestation de conformité est valable six ans. Pour les logements déjà mis en location au jour d’entrée en vigueur du Codedu logement, les propriétaires bénéficieront d’un délai de deux ans pour obtenir cette attestation.
L’action du Service d’inspection régionale
Le Service d’inspection régionale peut effectuer une visite de contrôle à la suite d’une demande. Il peut décider de délivrer ou non le certificat oul’attestation de conformité. Il peut aussi exiger du propriétaire qu’il fasse les travaux de mise en conformité du bien ou décider de la fermeture du logement,si celui s’avère dangereux pour les occupants. Pour les bailleurs qui louent des biens non conformes, les amendes administratives vont de 3 000 à 25 000 euros, par logement eninfraction. « Ces amendes viendront alimenter le Fonds régional de solidarité destiné aux locataires qui doivent quitter un logement déclaré insalubre, enintervenant, en tout ou en partie, dans la différence existant entre le loyer d’origine et le nouveau loyer, ainsi que dans les frais de déménagement oud’installation, explique Alain Hutchinson. Le budget général des dépenses 2004 devra par ailleurs prévoir l’amorce de ce fonds. »
Signalons que ce Service d’inspection régionale doit encore être créé, au sein du ministère de la Région bruxelloise. Il devrait compter entre 15 et20 inspecteurs. Ceux-ci pourront visiter les biens et vérifier l’état des logements. Ils pourront également faire des visites de leur propre initiative ou sur la based’une plainte émanant d’un locataire, d’un opérateur immobilier public (les CPAS, la SLRB, les SISP), des associations déterminées par le gouvernement,voire d’un tiers qui justifie d’un intérêt.
En fait, il n’y a pas de visite préalable à la délivrance des attestations ou certificats de conformité. Tout repose sur la démarche volontaire dupropriétaire. Le secrétaire d’État justifie ce choix : « La mise en place d’une inspection a priori de tous les logements se heurte à unedifficulté, pour ne pas dire à une impossibilité, technique majeure : le Service d’inspection régionale aurait dans ce cas dû être composé deplusieurs centaines d’inspecteurs, et que, de plus, cette mesure aurait entraîné un vide locatif très dommageable et contraire aux objectifs régionaux. Ce videlocatif aurait été causé à la fois par les délais de l’inspection mais également par les délais de recours qui sont institués. »Pour lui, « l’objectif est bien d’obliger les propriétaires à contrôler eux-mêmes régulièrement la conformité des logementsqu’ils mettent en location ».
Gestion publique ou « réquisition douce »
Le Code met également en place un autre instrument : le droit de gestion publique qui vise à lutter contre les immeubles inoccupés, insalubres ou abandonnés. Il viseles logements suivants :
> les logements considérés présumés inoccupés, c’est-à-dire ceux qui sont non garnis de meubles indispensables pendant une période de 12mois consécutifs, et ce, sans motif valable, ou ceux dont la consommation d’eau ou d’électricité pendant 12 mois consécutifs est inférieure à laconsommation minimale déterminée par le gouvernement, et ce, sans justification valable ;
> les logements mis en location qui n’ont pas fait l’objet de travaux de rénovation et d’amélioration ou dont la situation n’a pas étérégularisée à la demande du Service d’inspection régionale. ;
> les logements déclarés inhabitables conformément à l’article 135 de la loi communale.
Ce droit de gestion publique pourra être assuré par un opérateur immobilier public, à savoir une commune, un CPAS, une régie communale autonome, la Régionfoncière de la Région de Bruxelles-Capitale, la SLRB, une SISP ou le Fonds de logement de la Région de Bruxelles-Capitale.
Dans un premier temps, l’opérateur immobilier public propose au propriétaire d’un bâtiment de « gérer son bien en vue de le mettre en location, le caséchéant, après avoir exécuté les travaux requis pour les rendre compatible avec les exigences de sécurité, de salubrité etd’équipement. » Les conditions de gestion sont fixées par un contrat type qui doit encore être déterminé par le gouvernement. En cas de refus sans motifsérieux, l’opérateur immobilier public peut mettre en demeure le propriétaire de louer son bien et d’y réaliser les travaux nécessaires. Si lepropriétaire persiste dans son refus, alors l’opérateur peut prendre le bien en gestion : « Cette gestion se matérialise par la possibilité pourl’opérateur public de rénover le logement et de le donner en location aux ménages entrant dans les conditions d’accès au logement social ; et ce, pendant unedurée de neuf ans débutant à la fin des travaux. Les loyers seront versés par les locataires à l’opérateur immobilier public et serontristournés, après déduction des frais engagés, au propriétaire. » Toutefois, le propriétaire peut reprendre à tout moment la gestion de sonbien, à condition d’avoir remboursé tous les frais engagés et de respecter les obligations engendrées par le bail. Pour effectuer ces opérations derénovation, les opérateurs immobiliers publics pourront bénéficier d’aides de préfinancement. Ces dernières doivent encore êtrefixées.
Le rôle des communes
Les communes ont aussi leur rôle à jouer dans le cadre du Code bruxellois du logement. Le bourgmestre s’occupera de faire appliquer la décision de fermeture d’unlogement déclaré non conforme par le Service d’inspection régionale. Mais il devra aussi étudier les possibilités de relogement… En vue de les soutenirdans cette action, le secrétaire d’État compte mettre sur pied une cellule qui aidera les communes dans leur mission d’accompagnement au relogement.
Les communes gardent aussi leur compétence d’autorité de police générale lorsque l’état d’un immeuble met en danger la sûreté etde sécurité sur la voie publique. De même, elles conservent leurs compétences en matière de police générale de la sécurité et de lasalubrité publique des immeubles – qu’il s’agisse ou non de logements –, sauf pour ce qui concerne l’amélioration des conditions de logement. Par contre,les règlements communaux fixant des normes minimales de sécurité, de salubrité et d’équipement de logements seront rendus caducs lors de l’entréeen vigueur du Code bruxellois du logement.
Et le reste
Le Code prévoit aussi la mise en place d’une sicav logement en vue de créer des logements hors crédits régionaux. Il est question également de créerun Observatoire du logement régional dans le cadre du Code, de permettre au Fonds du logement de revoir les conditions d’accès pour un prêt aux jeunes ménages, ouencore d’affiner le système du Fonds de garantie et des AIS afin d’améliorer l’accompagnement social des locataires. Mais, ces trois derniers points doivent encorefaire l’objet des prochaines discussions.
La crise du logement
Dans sa conférence de presse, le secrétaire d’État bruxellois au Logement évoque la crise du logement. Voici son analyse :
Les chiffres de l’étude de la Stadim (société d’étude et de conseil en matière immobilière) publiée au mois de mai concernantl’état du marché acquisitif permettent de penser qu’une importante poussée spéculative se fait jour :
> En un an, le prix de vente des maisons d’habitation et des appartements a augmenté de 12 % à 14 %.
> En cinq ans, les prix de vente d’une maison en Région de Bruxelles-Capitale ont augmenté de 36 % et le prix de vente d’un appartement durant la mêmepériode a augmenté de 44 %.
De telles hausses ne peuvent parvenir uniquement du constat de la rareté de certains biens vu que le nombre de transactions reste constant, voire est en hausse.
Même si de telles enquêtes aussi précises ne sont pas disponibles en ce qui concerne le parc locatif, l’ensemble des paramètres montre une évolutionsemblable : ces poussées spéculatives sur le marché acquisitif ont un effet d’entraînement sur le marché locatif. La crise du logement est structurelle et leprocessus d’élargissement de l’Union européenne ne pourra jouer qu’un rôle accélérateur.
Or, le logement, au même titre que l’emploi ou la santé, participe à l’émancipation des personnes et à leur véritable intégration dansla société. Une société de développement comme la nôtre doit garantir cela, de la même manière qu’on le fait pour l’emploi ou lasanté.
Déception du Front commun pour l’habitat
Une partie du monde syndical et associatif s’est exprimée le jour du vote du Code bruxellois du logement à travers le Front commun pour l’habitat. Ce dernier regroupe la FGTB, laCSC, le MOC, le Front des SDF, la Ligue des Familles, l’Association socialiste de la personne handicapée, l’Association chrétienne des invalides et handicapés et le Syndicat deslocataires4. Il n’a pas caché sa déception…
De manière générale, il « regrette et déplore amèrement la frilosité avec laquelle le gouvernement bruxellois répond aux gravesproblèmes rencontrés par les habitants de cette ville-région en matière d’habitat. (…) Là où on attendait des mesures fortes en vue de procurer àtous les Bruxellois et notamment aux plus démunis un logement décent à un prix compatible avec leurs revenus, on nous propose deux mesures partielles ». Il déploreen particulier « l’absence dans l’ordonnance d’un véritable permis locatif préalable à toute location ». Le Front estime que seul un permis locatifrendu obligatoire pour tout logement inoccupé mis en location permettra de rendre impossible la location de logements insalubres.
Néanmoins, il se réjouit « de la mise en place du droit de gestion publique des immeubles vides et/ou abandonnés. » Pour lui, cette disposition devrait favoriserla mise en location de ces logements et entraîner au minimum une stabilisation des loyers et au mieux une diminution de ceux-ci.
Les propriétaires dénoncent le droit de gestion publique
En juin, le Syndicat national des propriétaires (SNP)5 se demandait si les critères de sécurité, de salubrité et d’équipements ne seraient pas tropsévères. Lors des premières discussions en commission parlementaire, il note que 100 000 logements ne répondaient pas aux normes minimales de sécurité et desalubrité. Et de souligner : « si les critères retenus sont trop sévères, un grand nombre de Bruxellois devront quitter leur logement. »
Quant au droit de gestion publique, il cite le conseiller régional MR Olivier de Clippele qui y voit « une grave entorse à la propriété privée, puisqu’ilpermet la confiscation de la gestion de tout logement inoccupé depuis un an. »
Toutefois il se demande si cette mesure légale est réaliste. Le SNP constate qu’un système similaire existe en Flandre, mais qu’il n’a été appliqué qu’uneseule fois. Idem pour la loi Onkelinx sur la réquisition d’immeubles.
Mais le SNP trouve néanmoins le texte dangereux. Il affirme que « à la fin de la cinquième réunion de travail, le Secrétaire d’État aconfirmé que les biens qui sont bien entretenus par leur propriétaire seront les premiers visés par le droit de gestion publique ! » Selon le SNP, les immeublesabandonnés ne seront pas concernés, car il coûterait trop cher de les remettre en état. Le SNP voit dans le droit de gestion publique « la volonté de certainspartis politiques de faire main basse sur le logement locatif privé pour compenser la carence des pouvoirs publics en matière de logements sociaux. »
Quelques commentaires politiques…
Au nom d’Ecolo, Alain Daems a regretté que ne soit pas mis en place le droit au logement « à un prix abordable ». Il déplore aussi la complexité dusystème de lutte contre l’insalubrité des logements (attestation de conformité, certificat de conformité et attestation de contrôle de conformité). Autresrevendications : confier aux AIS le droit de gestion publique des logements inoccupés, mettre en place « un mécanisme anti-spéculatif visant à éviter qu’unpropriétaire reprenant son bien après la gestion ne puisse dépasser le loyer-plafond fixé par l’opérateur public »… Le CDH rejoint Ecolo sur laquestion du droit de gestion publique à confier aux AIS, ainsi que sur celle du droit à un logement décent à un prix abordable.
Côté CD&V, Brigitte Grouwels a rappelé la différence entre les propriétaires possédant plusieurs biens et ceux n’en possédant qu’un seul. Ellese demande si ces derniers continueront à mettre leur bien en location, si les frais de rénovation sont trop élevés. Elle insiste aussi sur les devoirs des locataires, qui« peuvent également être responsables de la non-conformité d’un logement ». Elle insiste à ce sujet sur la nécessité de mettre en place dessubventions locatives pour les propriétaires.
Jean-Luc Vanraes (VLD) abonde dans ce sens lorsqu’il souligne que « le fait de proposer un logement à un prix acceptable ne signifie pas qu’il doit devenir impossible pour lespropriétaires eux-mêmes de survivre ». Il insiste aussi sur le manque d’« aspect préventif » dans le Code, car « de nombreux propriétairesd’immeubles n’habitent pas à Bruxelles et ne sont pas toujours au courant de l’état de leur logement. » Il suggère d’impliquer les CPAS, car leur personnel visite denombreux logements.
Enfin, Anne Van Asbroeck (Sp.a-Aga) signale que, dans la pratique, « le contrôle de qualité est entre les mains du propriétaire ». Elle se demande s’il n’aurait pasété plus pertinent de confier cette tâche aux fonctionnaires communaux et régionaux.
1. Cabinet Hutchinson, bd du Régent, 21-23 à 1000 Bruxelles, tél. : 02 506 34 11, fax : 02 511 88 59, site : http://www.hutchinson.irisnet.be.
2. Trop strict, ce texte empêchait la location des logements meublés, même s’ils étaient salubres et sécurisés.
3. Équivalent du permis locatif en Région wallonne.
4. Le secrétariat est hébergé par le Syndicat des locataires, square Albert Ier, 32 à 1070 Bruxelles, tél. : 02 522 98 69, fax : 02 524 18 16.
5. « Le Cri – Organe du Syndicat national des propriétaires », juin 2003. Rue du Lombard 76 à 1000 Bruxelles, tél. : 02 512 62 87, fax : 02 512 44 61.
