"La Région bruxelloise étoffe sa législation en matière de logement"

Durant ces mois de juin et juillet, la Région bruxelloise s’est dotée de nouveaux instruments et a renforcé les outils existants en vue d’améliorer sapolitique en matière de logement. Une volonté politique semble se dégager au travers de ces différentes initiatives : celle de lutter contre l’insalubrité deslogements, les chancres urbains et la spéculation immobilière.
Conseil consultatif du logement et Code du logement bruxellois
Le 4 juillet, Alain Hutchinson, secrétaire d’État bruxellois au Logement1, a présenté aux con-seillers régionaux le Conseil consultatif du logement bruxellois etl’avant-projet du Code du logement bruxellois, tel qu’adopté par le gouvernement régional. Votée le 16 mars 2001, l’ordonnance instaurant un Conseil consultatif est maintenantd’application. Pour rappel, les missions prioritaires de cet organe sont les suivantes : il rend des avis consultatifs sur les matières relatives au logement à la demande dugouvernement ou des ministres, du Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale, ou de sa propre initiative à la demande d’un tiers des membres ; il peut exécuter d’initiative desétudes et des analyses et soumettre des propositions au gouvernement.
Le premier texte sur lequel le Conseil consultatif du logement bruxellois devra rendre avis est l’avant-projet du Code du logement bruxellois. Pour Alain Hutchinson, la base de la réformeinstaurée par le futur code réside en son article 5 : « Nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux obligations minimales – de sécurité, desalubrité et d’équipement. » L’objectif est de faire de tous les intervenants du secteur – propriétaires, locataires, pouvoirs publics – des acteurs responsables de lapolitique du logement. Les propriétaires devront contrôler régulièrement, par eux-mêmes, l’état de leur logement et prouver qu’il est conforme aux normes. UnService d’inspection régionale aura pour mission de contrôler le respect des critères de sécurité, de salubrité et d’équipement deslogements, et de délivrer des certificats et des attestations de conformité. Ce volet du Code vise à lutter contre l’insalubrité des logements à Bruxelles.
Pour les locataires qui devront quitter un logement déclaré insalubre, ils bénéficieront d’un « montant pour couvrir, en tout ou en partie, la différence existantentre le loyer d’origine et le nouveau loyer, ainsi que les frais de déménagement ou d’installation, en ce compris le coût de la garantie locative ». Il s’agit d’unsystème comparable à celui des ADILs. Le montant leur sera versé par le Fonds budgétaire régional de solidarité. Ces locataires auront un accèsprioritaire aux logements gérés par les pouvoirs publics et les différentes autorités publiques concernées auront l’obligation d’examiner toutes lespossibilités de relogement de ces locataires.
Par ailleurs, un système de droit de gestion publique sera mis en place par le Code pour répondre au problème de pénurie en matière de logements. Pratiquement, ils’agit du « droit pour un opérateur immobilier public, de gérer un immeuble abandonné ou inoccupé, ou qui n’a pas fait l’objet de travaux de rénovationou d’amélioration dans les délais fixés par le gouvernement, en vue de le mettre en location, lorsque le propriétaire a refusé l’offre écrite delouer son bien au loyer proposé ».
Exigences de rentabilité pour les AIS
Le 16 juillet, le gouvernement bruxellois a adopté un avant-projet d’arrêté modifiant l’arrêté de 1998 organisant les agences immobilières sociales(AIS). Proposée par le secrétaire d’État au Logement, cette mesure vise tout d’abord à limiter le nombre de logements appartenant aux communes et CPAS, et misà disposition des AIS. Ainsi, si l’agence gère plus de 100 logements, elle ne pourra compter dans son parc locatif plus de 20 logements des communes ou CPAS. L’objectifreste de capter davantage de logements privés.
Par ailleurs, des montants maximums seront fixés pour l’acquisition de nouveaux logements par les AIS : 750 euros/m2 de surface brute pour des immeubles comprenant une majorité destudios ou une chambre ; 870 euros/m2 pour ceux ayant une majorité de logements de 3 chambres ; et 990 euros/m2 pour les immeubles où les logements comptent plus de 3 chambres.
L’avant-projet d’arrêté prévoit aussi une grille concernant les montants maximums de loyers.
Type de logement
Loyer en euros
1
Loyer en euros
2
Loyer en euros
3
Studio
210
260
310
Appt 1 ch.
240
300
360
Appt 2 ch.
280
350
415
Appt 3 ch.
340
420
505
Appt 4 ch.
400
500
595
Appt 5 ch et + / maison 4 ch et +
500
600
745
Source : Cabinet Hutchinson
– Colonne 1 : Loyer maximum payé par le locataire pour les biens appartenant à l’AIS ou donnés en emphytéose et qui n’ont pas fait l’objetd’opération de rénovation de plus de 7.500 euros pendant les 10 années précédant l’année pendant laquelle le loyer est perçu.
– Colonne 2 : Loyer maximum payé par le locataire pour les biens autres que ceux visés en 1.
– Colonne 3 : Loyer maximum payé au propriétaire ou au titulaire des droits réels.
Par ailleurs, le texte obligerait les AIS à atteindre la capacité de 50 logements dans un délai de 5 ans, à partir de la date du premier agrément de l’AIS oude l’entrée en vigueur de cet arrêté. Il limiterait également les subsides octroyés pour des travaux de rafraîchissement à 1.860 euros. Ensuite,les AIS n’auraient plus la possibilité d’exiger une participation de frais de charges aux ménages ayant des revenus inférieurs à ceux requis pouraccéder à un logement social. Enfin, « afin d’uniformiser les AIS avec le secteur du logement social », les propriétaires d’un bien immobilier ne pourrontaccéder à un logement géré par une AIS.
Droit de préemption vs spéculation immobilière
Le 12 juillet, le Conseil régional bruxellois a voté le projet d’ordonnance relatif au droit de préemption en région de Bruxelles-Capitale, déposé parWillem Draps, secrétaire d’État bruxellois en charge de la Politique foncière2. Ce texte vise à lutter contre les mécanismes de spéculationfoncière et l’abandon d’immeuble. Il prend en compte les remarques émises dans l’avis rendu le 12 juin dernier par le Conseil d’État. Concrètement, « ce droitde préemption ne pourra s’exercer que dans certaines zones de la région, par certains pouvoirs publics et pour des causes d’utilité publique bien précises. Lesopérations immobilières soumises au droit de préemption sont toutes les aliénations, à titre onéreux, de la pleine propriété d’immeublesou parties d’immeubles, bâtis ou non, avec un cert
ain nombre d’exceptions ».
Willem Draps précise : « Le projet tel qu’il a été modifié respecte parfaitement le droit de propriété et le principe de liberté contractuellepermettant au cédant d’aller négocier directement avec les autorités ayant le pouvoir de préempter. En aucun cas la propriété ne seratransférée contre le gré du propriétaire ou à des conditions fixées par le pouvoir préemptant. C’est le propriétaire qui décide devendre son bien, de gré à gré ou publiquement. Le droit de préemption se limite donc au bien que son propriétaire décide de mettre en vente en substituantà l’acheteur qui s’est manifesté un des pouvoirs préemptants repris dans l’Or-donnance, sans possibilité de contestation du prix ou des conditions devente par ce pouvoir3. Le tout est organisé de manière à ne pas ralentir les transactions immobilières (délais de rigueur). »
Les périmètres doivent encore être déterminés par le gouvernement. Les opérations d’utilité publique qui pourront être réaliséesdans ces zones seront les suivantes : la réalisation d’équipements d’intérêt collectif ou de service public relevant des compétences de la Région,la lutte contre l’existence d’immeubles abandonnés et insalubres, la sauvegarde ou mise en valeur du patrimoine classé ou inscrit sur la liste de sauvegarde, ou encore laréalisation de logements de type social.
D’autres arrêtés désigneront les pouvoirs publics habilités à préempter, à savoir la Région de Bruxelles-Capitale, les communes, laSociété de développement régional bruxellois (SDRB), la Société du logement de la Région bruxelloise (SLRB) et la Sociétérégionale du Port de Bruxelles.
La SDRB lutte contre les chancres urbains
En juin, le gouvernement a approuvé le programme d’investissement 2002-2004 de la Société de développement régional de Bruxelles (SDRB), impulsé par leministre-président François-Xavier de Donnea, en charge de la Rénovation urbaine4. Concrètement, 19 opérations de rénovation urbaine sont prévues pourcette période : 11 sont en cours et ont déjà été programmées dans le plan précédent. À celles-ci viennent s’ajouter 8 nouveaux projets.Le choix de ces sites tient au fait qu’ils « présentent un déficit d’investissement résidentiel et se caractérisent soit par une dégradation importante dupatrimoine bâti soit par la présence de terrains en friche nécessitant des remembrements ou des travaux de viabilisation ».
Certains de ces projets consistent à reconvertir d’anciens sites industriels en logements. À Jette, il est prévu de raser les anciens établissements RAES pourréaliser un complexe résidentiel composé de 37 maisons unifamiliales et de 5 petits immeubles comprenant une trentaine d’appartements. À Koekelberg, ce sont lesanciennes Brasseries De Boeck qui vont être reconverties en un vaste complexe de 9 immeubles à appartements (88 logements au total) implantés dans une zone d’espace vertsemi-privatif, auxquels viendront s’ajouter deux commerces et un parking en sous-sol.
Un projet d’importance sera mis en œuvre à Schaerbeek. « Il s’agit ici de la démolition reconstruction d’un des chancres les plus dangereux de la Région deBruxelles-Capitale, et constitué de plusieurs immeubles à l’abandon situés rue des Palais (n°29 à 42). Le projet prévoit en parallèlel’aménagement du terrain situé à l’arrière de l’îlot, rue de la Poste. La SDRB projette de construire deux immeubles à appartements surl’ensemble du site et d’aménager d’un espace vert collectif au centre de l’îlot. » Le projet devrait déboucher sur la création de quelque 60logements. Signalons, qu’à proximité, a été inauguré tout récemment la « Résidence Lucca ». Financé en partie par la Région, cet immeublecomposé de 50 appartements et de 7 commerces a été bâti sur un ancien terrain vague.
Il est également prévu de construire une vingtaine de logements sur un terrain vague à Ixelles (îlot chaussée de Wavre – Francart); sept maisons unifamiliales et unimmeuble d’une vingtaine d’appartements à la place d’un garage à l’abandon, d’un terrain en friche et d’un parking à ciel ouvert àEvere (rue A. Sohie) ; un complexe multifonctionnel comprenant des commerces, des bureaux, des logements et des parkings à Anderlecht (rue de Birmingham – quai Desmets) et une cinquantained’appartements à Saint-Josse (square Félix Delhaye). Enfin, à Forest (Bempt), un projet mixte d’expansion économique et de rénovation urbaine devrait voir lejour. L’opération a pour but d’assurer la mixité des fonctions urbaines : construction de 26 maisons unifamiliales avec garages et jardins et de 5 petits immeubles comprenant entre 12et 36 appartements de 1, 2 et 3 chambres, soit un total de 125 logements.
L’investissement total pour l’ensemble de ces opérations s’élève à quelque 135 millions d’euros, dont plus de 40 millions d’euros de subsides.
Concernant la mission de la SDRB, le ministre-président estime nécessaire l’extension du périmètre d’action de la SDRB pour favoriser la revitalisation de nouveauxquartiers de la capitale. Et d’ajouter : « Il était également essentiel d’adapter l’offre à la demande en retenant des projets de construction de maisons unifamilialesou de lofts. » En fonction des disponibilités budgétaires, d’autres projets d’investissements pourraient être soumis au gouvernement en octobre 2002.
1 Cabinet d’Alain Hutchinson, bd du Régent 21-23 à 1000 Bruxelles, tél. : 02 506 34 11, fax : 02 511 88 59, site : http://www.hutchinson.irisnet.be
2 Cabinet du secrétaire d’État chargé de l’Aménagement du Territoire, des Monuments et Sites et du Transport rémunéré des Personnes, rue CapitaineCrespel, 35 à 1050 Bruxelles, tél. : 02 508 79 11, fax : 02 514 48 60.
3 Lors des discussions au Conseil régional, le PS et Ecolo ont regretté qu’il ne soit pas possible pour le gouvernement de discuter le prix.
4 Cabinet du ministre-président François-Xavier de Donnea, en charge de la Rénovation , rue Ducale 7-9 à 1000 Bruxelles, tél. : 02 506 32 11, fax : 02 511 6283.