Dans les Échos du crédit n°49, le groupe de soutien aux personnes surendettées en Région bruxelloise nous faisait part des difficultés grandissantes à trouver un logement à des conditions financières supportables. Certaines mesures prises dans le sud du pays pourraient améliorer cette accessibilité. À épingler donc!
Article issu de notre publication les Échos du crédit n°50.
Conséquence de la 6e réforme de l’État, la réglementation du logement privé est devenue une compétence régionale. Profitant de cette nouvelle latitude, le 2 juin dernier, le gouvernement wallon a approuvé l’avant-projet de décret du ministre wallon du Logement, Paul Furlan, relatif à la création d’un Fonds régional de garantie locative (FGL). Le projet de fonds unique pour le versement des garanties locatives pour les baux privés se base sur la liberté contractuelle des parties à constituer ou non une garantie (comme la loi le permet), avec une obligation de passer par le FGL si le contrat de bail prévoit une garantie et l’interdiction de toute autre forme de garantie en espèces. La réglementation prévoit une garantie de deux mois au maximum si elle est bloquée sur un compte au nom du preneur, de trois au maximum si elle est versée en plusieurs fois, sur un maximum de trois ans. Elle devrait permettre aussi la portabilité de cette garantie pour une transition plus facile entre deux logements. La mission de collecte mutualisée serait confiée à un établissement de crédit (ou à un consortium d’établissements) via le mécanisme de concession de services publics, pour une durée de 25 ans.
D’autres aménagements avaient déjà été implémentés au fédéral pour faire reculer cet obstacle que représente la constitution de cette garantie, comme le recours à une garantie de la banque dès la conclusion du bail (et constitution de la garantie en plusieurs mensualités par le locataire) ou la garantie du CPAS auprès des banques. Certaines associations comme la Ligue des familles ou le Ciré ont créé des systèmes de mutualisation pour leurs membres. Mais cela reste soit marginal, soit stigmatisant quand il s’agit de faire intervenir le CPAS auprès des propriétaires ou encore trop onéreux dans le cas de la garantie bancaire pour laquelle les banques demandaient des frais énormes.
Dans la foulée, le collectif Rassemblement pour le droit à l’habitat (côté wallon et bruxellois) publiait un appel à « un fonds de garantie locative centralisé ». Les associations demandent un fond universel et obligatoire tant en Wallonie qu’à Bruxelles. Elles soulignent l’avancée wallonne mais déplorent que le système assurantiel soit maintenu, c’est-à-dire les autres formes de garanties, comme des produits d’assurance-vie, qui ont vu le jour sur le marché locatif.
Vers un encadrement des loyers?
Autre avancée dans le secteur locatif: l’accord de gouvernement, toujours wallon, à propos de la mise sur pied d’une grille indicative des loyers pour le sud du pays. Il s’agit d’aider les propriétaires et les locataires à fixer la valeur locative d’un bien. Une mesure qui s’inscrit dans le cadre du plan de lutte contre la pauvreté et un modèle indicatif pour déterminer un loyer raisonnable, avec une latitude de 20% au sein de laquelle une négociation peut s’organiser. Le ministre wallon du Logement, Paul Furlan, prévoit à terme de lier l’octroi des primes wallonnes au logement au respect de cette grille.
Seront pris en compte comme critères de base: le type de logement (maison ou appartement), l’époque de construction, la superficie habitable et le nombre de chambres. Des critères énergétiques devraient également être pris en compte, tels que le type de chauffage, l’existence d’un thermostat, la production d’eau chaude sanitaire, le double ou triple vitrage, l’isolation du bâtiment. Enfin, la pression foncière sera également prise en compte. Une phase de test va être réalisée auprès d’un panel de propriétaires et de locataires et les résultats seront communiqués pour la fin 2016.
Quel accès à la propriété ?
Exit le bonus logement en Région wallonne, voici venu le chèque-habitat qui vaut pour tous les contrats conclus à partir du 1er janvier (les contrats antérieurs restant régis par la législation antérieure), mais plus pour tous les ménages. Sans entrer dans tous les détails technique de ce chèque, une différence fondamentale réside dans la condition de revenus dont cette mesure est assortie : l’avantage fiscal ne sera octroyé que pour les revenus inférieurs à 81.000 euros (le revenu net imposable, composé des revenus professionnels, mais aussi immobiliers, mobiliers, de capitaux, déduction faite des charges professionnelles et des rentes alimentaires). Cette limite a pour ambition de favoriser les bas et moyens revenus. L’avantage est accordé sous forme d’un crédit d’impôt et non d’une réduction d’impôt, ce qui permet aussi de favoriser ceux qui paient très d’impôts car leurs revenus sont faibles
À noter également: le saut d’index des loyers wallons, décidé par le gouvernement wallon pour créer un parallélisme avec le saut d’index sur les revenus et entré en vigueur le 1er avril 2016 (MB 11 mars 2016).
Du côté de la capitale, le gouvernement bruxellois a franchi début juillet un cap significatif dans la concrétisation de la régionalisation du bail à loyer en adoptant en première lecture un projet d’ordonnance qui vise à réaliser ce transfert de compétence. Ce texte déposé par la ministre du Logement Céline Fremault (cdH) transposera à terme la loi fédérale dans la législation de la Région bruxelloise en veillant à assurer la stabilité de la règle dans le temps, et en insérant des touches liées à de nouvelles formes d’habitat de plus en plus en vogue à Bruxelles tels que la colocation, le logement étudiant et les logements intergénérationnels et solidaires. Le Bonus logement devrait pour sa part céder la place à un nouveau système qui entrera en vigueur en 2017
