Les loyers aux Pays-Bas sont déterminés selon la « Huurprijzenwet woonruimte »1. Cette loi est applicable sur la plupart des logements à louer. Elle établitun lien clair et objectif entre la qualité d’un logement et son loyer2.
En principe, les deux parties, locataire et propriétaire, sont libres de s’accorder contracturellement sur un loyer entre elles. Dans les six mois après la signature ducontrat, le locataire peut demander un avis auprès de la « Huurcommissie » (la « commission loyer ») sur l’adéquation entre le montant du loyer et le bienloué.
Comment fonctionne la « Huurcommissie » ?
Cette commission, constituée de manière paritaire de représentants de syndicats de locataires et de propriétaires, base son jugement sur l’adéquation duloyer à l’aide d’une série de critères objectifs. On y retrouve entre autres la surface habitable, l’installation de chauffage, l’isolation, lessanitaires, l’ancienneté du bien, l’environnement, etc. Ces critères sont pondérés dans un système à points grâce auquel un loyer «maximal raisonnable » peut être déterminé.
Les critères utilisés par la « Huurcommissie » et le système à points sont publics et également utilisés comme outils par les deux partiespréalablement à la signature du contrat de bail. Ce montant de « loyer maximal raisonnable » est communiqué aux parties concernées. Il y a possibilitéen cas de désaccord du locataire ou du propriétaire avec l’avis de la Commission de faire appel au juge du canton dans les deux mois afin d’établir le loyer par voiejuridique.
L’avis de cette commission est contraignant et cela de manière rétroactive (maximum 6 mois) ! Une augmentation du loyer à cause d’une demande d’avis àla Commission est impossible. Dans le cas où le délai de 6 mois est dépassé, l’avis de la Commission peut encore être demandé mais n’a plusd’effet rétroactif.
La « Huurcommissie » s’occupe également des conflits entre les propriétaires et locataires pour ce qui concerne l’entretien du bien, les augmentations desloyers et les charges (p. ex. : gaz, eau, électricité, entretien des espaces communs…), tels que définis dans le contrat de bail. La Commission peut, par exemple, quandelle est sollicitée, diminuer le loyer en cas de mauvais état du logement jusqu’au moment où les travaux de réparation nécessaires sont effectués. Engénéral, l’état des logements à louer hollandais est bon.
Les logements « libéralisés »
Les logements « libéralisés » constituent un groupe à part. Un logement « libéralisé » est défini par un loyer «libéralisé ». Cela veut dire que le contrat de bail d’un logement a démarré après le 1er juillet 1994 et que le loyer convenu était/est plusélevé que le « huursubsidiegrens » de l’année en question. Un logement à louer sur dix aux Pays-Bas est « libéralisé ». Lecontrat de bail peut néanmoins stipuler, qu’en cas de conflit, la Commission peut être sollicitée pour donner un avis.
Le locataire d’un logement « libéralisé » peut également demander, dans les six mois, un avis à la « Huurcommissie » surl’adéquation entre le montant du loyer et le « loyer maximal raisonnable » selon le système à points. Dans le cas où le nombre de points n’est pasplus élevé que le « Huursubsidiegrens » (également le « liberalisatiegrens »), la Commission diminue le loyer jusqu’au loyer maximal raisonnable. Laloi « huurprijzenwet woonruimte » est quand même applicable dans ce cas. Les logements libéralisés se trouvent en général dans le segmentsupérieur du marché.
En avril 2004, le SP.a, plus précisément la députée Anne-Marie Baeke, faisait part de son intention de déposer une proposition de loi pour créer des« Huurcommissies » belges, selon le modèle hollandais. Raisons avancées : les logements dans le secteur privé sont souvent de mauvaise qualité avec des loyerstrop élevés ; la démarche d’aller devant le juge de paix est souvent trop difficile pour des locataires : quand ils s’adressent au juge de paix, le conflit estsouvent déjà très avancé et ni le locataire ni le propriétaire ne connaissent bien leurs droits et devoirs.
1. Loi du 18 janvier 1979.
2. Plus d’informations sur http://www.woonbond.nl ou http://www.vrom.nl.
