Marino Keulen a présenté le 14 février dernier son projet d’arrêté-cadre sur les loyers. L’arrêté en question contiendra les modalitéspratiques du désormais célèbre « Wooncode », le Code du logement flamand. Mais le Wooncode en question, c’est bien plus que le fameux volet linguistique qui a fait couler tantd’encre. La mesure principale de l’arrêté-cadre devrait en fait concerner le mode de calcul des loyers des logements sociaux. Selon le ministre, ces derniers devraient devenirplutôt moins chers pour les plus démunis, et plus coûteux pour ceux qui ont les moyens.
Marino Keulen, le ministre flamand du Logement et de l’Intégration (Open VLD) doit encore négocier certains points avec le secteur, mais estime que son projet d’arrêté ade bonnes chances d’être adopté tel quel. Les principes qui y sont définis devraient être d’application dès 2008 pour tous : sociétés de logementsocial, communes, CPAS et agences immobilières sociales. Les seuils de revenus ne seront pas adaptés : ce seront toujours 25 000 euros imposables pour une famille et 16 700 pour lesisolés.
Le ministre admet avoir renoncé en grande partie à ses rêves de « mix social » : « À une époque, j’ai rêvé de constituer un mélange social plusgrand dans les quartiers sociaux, d’y faire revenir les facteurs ou les cheminots. Mais cela ne marche pas. Les enquêtes montrent que tous ceux qui le peuvent essaient d’acquérir leurpropre maison, y compris dans ces groupes-là. Et il faut garder les habitations sociales pour les revenus les plus bas, parce que nous avons si peu de logements que les prix sur lemarché privé de l’immobilier sont tellement élevés », a-t-il déclaré au Standaard. Le nouvel arrêté laisse toutefois unepossibilité de monter les seuils de revenus à respectivement 33 000 et 25 000 euros dans les quartiers où il y a des problèmes de cohabitation.
Pour le calcul des loyers, le nouveau système ne tiendra compte que de deux critères : le revenu des occupants et la qualité du logement. Le loyer mensuel ne peut plusexcéder 1/55e du revenu net imposable des locataires. Dans les vieux immeubles, le loyer peut diminuer de maximum 75 euros, par rapport au montant actuel. Chaque enfant àcharge vaut au(x) locataire(s) 15 euros de réduction. Par contre, pour éviter que d’anciens locataires ne continuent à occuper des logements devenus trop grands pour eux, chaquelit inoccupé donnera lieu à une surtaxe de 25 euros.
Les nouveaux prix minimums, adaptés aux allocations, iront de 100 euros, pour un studio, à 120 pour une maison avec deux chambres, et 140 pour une maison avec quatre chambres ouplus. Pour les 10 000 habitations (sur un total de 136 000) actuellement louées moins de 100 euros par mois, il y a aura donc bel et bien augmentation du loyer, reconnaît le ministre,mais selon lui, en moyenne, les loyers devraient rester inchangés.
Quant au prix maximum, il dépendra de la valeur de marché, estimée par un notaire. Ceux qui ont des revenus plus élevés, mais aussi les fraudeursavérés (qui auraient fait de fausses déclarations de revenus), paieront un loyer équivalent à celle-ci.
Instauration d’une période d’essai
Le nouvel arrêté-cadre impose aussi une série de conditions nouvelles aux candidats locataires de logements sociaux. La mesure la plus contestée en Flandre concerne lapériode d’essai : les nouveaux locataires se verront proposer un contrat à l’essai pendant deux ans, avant de pouvoir signer, si la période de probation s’est bien passée,un contrat locatif à durée indéterminée.
Du côté francophone (notamment le ministre wallon du Logement, le CDH André Antoine), c’est surtout la clause linguistique qui a fait grincer des dents. Les candidatslocataires devront s’inscrire à un cours de néerlandais (NT2). Ils ne devront pas réussir d’examen, mais bien attester de 80 % minimum de présence au cours. Une autredisposition stipule que les habitations sociales ne pourront plus servir de solution temporaire pour des demandeurs d’asile. Pour Marino Keulen, « le fait d’avoir un contrat locatif àdurée indéterminée pour une habitation sociale a trop souvent été utilisé comme argument pendant la procédure ».
Enfin, Marino Keulen a également annoncé l’introduction d’un nouveau système de financement, qui devrait, selon lui, permettre de construire davantage de logements sociauxdans l’avenir. La Région flamande octroiera à partir de 2008 des prêts sans intérêt d’une durée de 33 ans aux sociétés de logement social, enlieu et place des subsides actuels. Sur l’ensemble du parc immobilier flamand, il n’y a en effet actuellement que 6 % d’habitations sociales, une proportion totalement insuffisante pour satisfaire lademande en la matière.
D’après De Morgen et De Standaard
