Loyers abusifs: une ordonnance qui fait débat

Article issu de notre dossier «École de transformation sociale : l’enquête dans l’enquête. L’imagination au pouvoir».

L’ETS est un projet co-organisé par le Forum– Bruxelles contre les inégalités, Bruxelles Laïque, le Conseil bruxellois de coordination sociopolitique, la Fédération des services sociaux, HE2B–IESSID et l’Agence Alter. Avec le soutien de la Fondation CERA, la COCOF, la COCOM, la Fédération Wallonie-Bruxelles. 

C’est la première fois en Région bruxelloise qu’un texte interdit à un propriétaire de demander un loyer «abusif», cette notion étant définie par le dépassement de 20% d’un loyer de référence inscrit dans une «grille des loyers» ou par «des défauts de qualité substantiels intrinsèques au logement ou à son environnement». La toute récente ordonnance, qui ne sera mise en œuvre qu’une fois les arrêtés exécutifs adoptés, prévoit aussi l’institution d’une commission paritaire locative – composée de représentants des locataires et de représentants des bailleurs –, chargée de concilier les deux parties. Cette commission pourra être saisie à l’amiable ou à la demande du juge de paix, et ses avis, non contraignants, auront la force d’un rapport d’expert.

Le vote de ce texte fait suite aux travaux menés depuis plusieurs années par les Équipes populaires (MOC) sur la notion d’encadrement des loyers. Thibaud de Menten est le représentant de l’asbl Loyers négociés qui a vu le jour en 2018, issue de ces mêmes travaux. «Actuellement, il existe une grille indicative des loyers (datant d’octobre 2017, NDLR), parfois utilisée par les locataires pour renégocier leur loyer à l’amiable, mais celle-ci est peu crédible pour les logements de petite taille, pour lesquels les loyers indicatifs sont beaucoup trop bas, explique-t-il. L’Observatoire des loyers de 2015¹ met en avant que, dans les bas du segment, plus la qualité du logement baisse, plus le loyer est élevé. Après s’être fait évincer à plusieurs reprises de logements modestes, les locataires à bas revenus, souvent victimes de discriminations, ont tendance à accepter des logements de mauvaise qualité à des prix disproportionnés par rapport au logement, car les bailleurs profitent de la pénurie de logements modestes.» Une large majorité des locataires qui se retrouvent devant le juge pour «loyers impayés» – et donc à risque d’expulsion de leur logement – est ainsi concernée soit par un logement insalubre, soit par un logement dont le loyer est disproportionné, soit les deux. «Cette ordonnance devrait permettre de dénoncer la position dominante du bailleur lors de la conclusion du bail et pourra, à terme, limiter ces abus, qui concerneraient 10% du parc locatif, soit environ 30.000 logements.»

Pour Thibaud de Menten, ce texte est une victoire avec, toutefois, un bémol: l’effet rétroactif de la décision du juge ne pourra dépasser quatre mois, alors que le vice en matière de loyer est présent depuis le début du bail.

Pourtant l’ordonnance est loin de faire l’unanimité. Premier problème évoqué, le fait que les demandes de révision des loyers sont laissées à l’initiative des locataires. «On sait pourtant qu’une partie importante d’entre elles et d’entre eux, particulièrement les plus précaires, ne dispose pas des moyens nécessaires pour entamer de telles démarches, que ce soit par manque d’information ou de formation, ou parce qu’il leur semble trop risqué de s’engager dans un rapport de force face à leur propriétaire où ils ont beaucoup à perdre et peu d’espoir de gagner», rappelle Hugo Périlleux (ULB-IGEAT)². Entrer en conflit avec son propriétaire dans un contexte de pénurie de logements n’est pas une partie de plaisir et suppose une prise de risques dont celui, ni plus ni moins, de perdre son logement. Et le chercheur de l’IGEAT d’ajouter: «À Paris, des mesures similaires ont été prises pendant un an et demi. Entre 200 et 300 demandes de révision ont été faites par des locataires, pour une population beaucoup plus grande que Bruxelles. Ce qui est très peu.» Pour Thibaud de Menten, l’enjeu est en effet de former les assistants sociaux et les avocats à l’identification des loyers abusifs afin de pouvoir lancer des procédures.

«Dans tous ces débats un peu techniques, le gros de l’affaire, c’est qu’on veut utiliser les prix du marché pour réguler le marché» (Hugo Périlleux, IGEAT-ULB)

Mais le plus gros hic est que la «grille indicative des loyers» – en cours de révision au cabinet – devrait utiliser les prix du marché comme valeur de référence. Elle ne réglera donc ni le problème de l’insuffisance de l’offre de logements décents ni celui du montant du loyer médian. «Dans tous ces débats un peu techniques, le gros de l’affaire, c’est qu’on veut utiliser les prix du marché pour réguler le marché», résume Hugo Périlleux, qui fait partie de l’équipe de recherche chargée par le gouvernement d’évaluer et de mettre à jour cette grille. «Or depuis les années 80, les loyers n’ont cessé d’augmenter plus vite que les salaires – +20% tous les dix ans. En gros, avec ce texte, on ne va pas toucher aux loyers de tous les logements, mais juste en ramener certains vers la norme, qui est déjà élevée.»

«Cette ordonnance, c’est une coquille vide qui risque d’avoir l’effet inverse alors que le rapport de force entre bailleur et locataire est déjà super déséquilibré» (Anne-Sophie Dupont, du Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat)

La grille des loyers pourrait même faire augmenter une partie des loyers des ménages les plus pauvres, regrettent les détracteurs de l’ordonnance. Car non seulement celle-ci permet au bailleur de saisir la commission paritaire locative si le loyer est considéré comme «abusivement bas» – soit inférieur de 30% au loyer de référence –, mais elle pourrait aussi devenir un outil d’information pour les bailleurs sur le seuil jusqu’où il serait permis d’augmenter un loyer. «Cette ordonnance, c’est une coquille vide qui risque d’avoir l’effet inverse alors que le rapport de force entre bailleur et locataire est déjà super déséquilibré, lâche Anne-Sophie Dupont, du Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH). On ne devrait pas rajouter des cartes dans les mains des bailleurs.»

Comment, dès lors, agir sur les loyers du marché privé? Plusieurs mécanismes pourraient être activés: allonger les durées des baux (le bail de courte, voire très courte durée est devenu la norme, ce qui donne au propriétaire la possibilité d’augmenter son loyer entre chaque occupant); enregistrer ces baux; taxer et geler les loyers (de l’ensemble ou d’une partie du marché); utiliser des «loyers de référence» calculés sur la base des coûts encourus par les propriétaires plutôt que sur celle des prix du marché; ou, encore, imposer une baisse de loyers pour tous les logements. «Cela passe aussi par un contrôle à tous les niveaux: logements insalubres, marchands de sommeil…», précise Anne-Sophie Dupont avant d’ajouter: «Si on veut aller plus loin, on devrait réguler le marché acquisitif. Car ce dernier influe sur les prix de location. Finalement, tout le monde joue ce jeu spéculatif.»

Plutôt que de faire reposer les plaintes sur les épaules des locataires, il s’agirait en tout cas de se pencher de plus près sur les gains des propriétaires (taux de rente locative), estime de son côté Hugo Périlleux. Car le constat est sans appel: même en prenant en compte les frais de location et de rénovation, la moitié du loyer va directement dans la poche du propriétaire.

À Bruxelles, on estime à 8-12% le nombre de «bailleurs pauvres». Environ 40% des logements mis en location par des personnes privées appartiennent par contre à des personnes résidant en dehors de la région et pour lesquels ces logements sont un revenu d’appoint. Mais il ne faudrait pas se tromper d’ennemi, précise le chercheur: «12% des propriétaires ont 10 logements ou plus et 75% des propriétaires en louent cinq ou moins. La propriété est éclatée. Le gros de la rente, ce ne sont pas des acteurs capitalistes, mais notre oncle, notre beau-frère, soit des personnes issues de la classe intermédiaire supérieure. En matière de logement, les alliances de classe sont compliquées.»