Né au début des années 2000 en France, l’usufruit locatif social est à l’étude en Wallonie.
Avec plus de naissances que de décès, la population belge (11.376.070 personnes en 2018) a crû de 53.982 nouveaux habitants en 2017 (+0,50% par an). Selon les chiffres officiels de Statbel, l’Office belge de statistique, l’espérance de vie est par ailleurs en hausse constante depuis 20 ans: elle s’élève à présent à 81,4 ans (+0,1 an par rapport à 2016).
Le nombre de ménages augmente (+11,15% en 2016), mais la taille des ménages par logement diminue en raison notamment de l’allongement de la durée de la vie ainsi que de la «décohabitation» liée aux divorces, aux séparations et aux recompositions familiales.
La nécessité de «créer près de 11.557 logements supplémentaires par an pour faire face à la pression démographique et sociétale» représente un véritable défi pour la Région wallonne, indiquait déjà en 2016 Pierre-Yves Jeholet, alors chef de groupe MR au parlement wallon, à La Libre Belgique. «Nous sommes en deçà de ce chiffre depuis quatre ans. Le prix des maisons ordinaires a doublé, celui des appartements a été multiplié par 2,5.»
S’agissant du logement public (le plan d’ancrage communal impose aux communes 10% d’habitats sociaux), la situation est «encore plus alarmante», estimait Pierre-Yves Jeholet. «39.083 familles sont en attente d’un logement social, soit 22,4% de plus qu’en 2008.»
Pour le MR, qui avait déjà rédigé un ensemble de propositions en 2016, la solution est simple: il faut s’appuyer sur des partenariats privés/publics à travers notamment, l’usufruit locatif social (ULS). Inscrit dans la déclaration de politique régionale du 25 juillet 2017, ce dispositif a par ailleurs fait l’objet d’un appel à projets en 2018, sous la houlette de Valérie de Bue, ministre des Pouvoirs locaux, du Logement et des Infrastructures publiques en Wallonie (MR).
En 2010, le Mouvement réformateur avait même déposé une proposition au Parlement wallon afin «d’instituer cette pratique». Elle a été recalée, majorité contre opposition. Jean-Marc Nollet, alors ministre Écolo du Logement, avait écarté le texte au nom «d’évaluations plus globales en cours».
L’enjeu? L’accès au logement
Usufruit locatif social… Késako? Né en France au début des années 2000, l’ULS repose sur un démembrement de la pleine propriété entre la nue-propriété d’un bien immobilier et son usufruit.
Un investisseur privé achète par exemple la nue-propriété d’un immeuble décoté de 40% de sa valeur dans une ville où la pression foncière est forte. Il en détient donc seulement «les murs» car il cède l’usufruit à un opérateur (des communes, des sociétés de logements, etc.) pendant 10, 15, voire 20 ans.
Cet opérateur, généralement bailleur social, détient alors le droit de jouir du bien, c’est-à-dire de l’habiter et de l’utiliser ou de le louer et d’en percevoir les revenus. L’abattement de 40% dont bénéficie l’investisseur à l’achat du bien correspond aux loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la durée de l’usufruit.
L’usufruitier assure la gestion des logements et leur entretien grâce aux loyers perçus, a priori sans mobiliser de fonds propres. Les logements sont loués sous plafonds de ressources correspondant généralement aux salaires de jeunes actifs. En effet, on parle souvent de logements sociaux, mais en France, il s’agit davantage de logements intermédiaires pour travailleurs pauvres.
À la fin de la durée d’engagement, l’investisseur retrouve la pleine propriété du bien: le droit de le louer, de l’occuper ou de le vendre afin de récupérer la plus-value réalisée grâce à l’acquisition d’un patrimoine net d’impôts, dont la valeur d’achat a été décotée de 40% et dans des régions où l’accès à la propriété est devenu pratiquement inaccessible aux moyens revenus ainsi qu’aux bailleurs sociaux.
En France, ce dispositif a par ailleurs été imaginé pour aider les collectivités à augmenter leur parc immobilier et respecter les quotas de 25% de logements locatifs sociaux qui leur sont imposés.
Une opération win-win?
Sur le plan fiscal, l’ULS est une bonne opération. L’investisseur ne percevant aucun revenu foncier, il n’a aucun loyer à déclarer et donc aucune imposition sur le revenu supplémentaire. Cet investissement est par ailleurs exonéré de taxes foncières. Enfin, en cas de revente à terme, la réduction du prix d’achat du bien (de l’ordre de 40%) n’est pas prise en compte dans l’assiette de calcul de la plus-value. En clair, c’est la valeur réelle du bien au jour de la vente, qui sera considérée comme valeur d’achat.
Un prix décoté de 40% équivaut dès lors, en cas de revente à terme, à une rentabilité annuelle moyenne de 3,5% net d’impôts, hors plus-value potentielle. Un rendement élevé, mais qui nécessite de pouvoir disposer de liquidités: «Ce sont des profils qui peuvent immobiliser 500 à 1.000 euros par mois de remboursement d’emprunt sans avoir de loyers en contrepartie», indique Emmanuel Charlet, directeur associé de la société Fidexi, qui assure le montage et la commercialisation de programmes d’ULS en France.
Cerise sur le gâteau, outre-Quiévrain, l’ULS devient outil de défiscalisation car la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Statut de niche pour contribuables fortunés, ce mécanisme a d’ailleurs longtemps eu la réputation d’être un pur produit ISF: 50% des clients de Perl (société leader spécialisée dans l’ULS en France) sont en effet soumis à l’ISF car l’usufruit locatif social leur permet de réduire leur base taxable. «Ce n’est plus tout à fait le cas, nuance toutefois le PDG de Perl, Alain Laurier. Ce produit séduit aussi des acquéreurs qui souhaitent se constituer un patrimoine et des revenus complémentaires pour leur retraite.»
Inutile de préciser que les questions demeurent nombreuses, à la fois pour les collectivités et les locataires en situation de précarité: quel est le véritable impact d’une telle gestion pour le bailleur social? Les loyers suffisent-ils à entretenir le parc immobilier? Comment reloger les locataires? Qu’adviendra-t-il d’un locataire, devenu occupant sans droit ni titre, qui refuserait de partir?
Le sujet, en France comme en Belgique, reste sensible. Perl était attendue au tournant particulièrement en 2017, lors de sa première opération de relogement. «Nous avons alors rebouclé avec succès deux opérations (37 logements au total, NDLR) à Issy-les-Moulineaux et à Boulogne, dans les Hauts-de-Seine», se félicite le PDG, Alain Laurier. «À Boulogne-Billancourt, des occupants souhaitaient rester dans le quartier alors que leur propriétaire voulait vendre. Mais à l’étage du dessous, la situation inverse s’est présentée: le locataire quittait le bien alors que le propriétaire souhaitait continuer à le louer, poursuit Alain Laurier. D’autres propriétaires ont même continué à louer leur logement à des loyers intermédiaires.»
En Belgique, en 2013, les montages basés sur un démembrement entre l’usufruit et la nue-propriété ont fait l’objet de nombreuses demandes auprès de l’administration fiscale. Le cabinet de la ministre wallonne du Logement, Valérie De Bue (MR), prépare d’ailleurs une nouvelle proposition de décret en ce sens, mais n’a pas été en mesure de fournir davantage d’informations «à ce stade».
L’usufruit locatif social français : la panacée?
« La SWL ne connaît pas ce dispositif (l’usufruit locatif social, ndlr.)», reconnaît Thierry Martin, directeur de la Société wallonne du logement.«L’usufruit locatif social français n’a pas actuellement d’équivalent en Wallonie», poursuit enfin Geneviève Rulens, responsable de la communication au Fonds wallon du logement des familles nombreuses.
En revanche, d’autres approches sont mises en place, à Bruxelles notamment. Parmi celles-ci, le Community land trust (CLT) dont le but est moins de garantir un accès au logement locatif qu’un accès à la propriété pour les familles à bas revenus. Créé dans les années 70 aux Etats-Unis par des défenseurs des droits civiques (dont Slater King, le cousin de Martin Luther King), le CLT a été soutenu par Bernie Sanders dans les années 80. Le sénateur américain y voyait un modèle permettant – entre autres – de lutter contre l’inflation des prix du foncier. Alter Echos en parle depuis 2011 ici, ici et ici. La création de 120 logements sur le modèle du CLT est prochainement attendue à Bruxelles … Un premier immeuble de neuf logements abrite déjà une quarantaine de personnes. En Wallonie, une douzaine d’habitations en Community land trust voient par ailleurs le jour au Bizet (Hainaut).En Wallonie, le Fonds du logement pour les familles nombreuses pratique également « une autre manière de créer du logement locatif pour familles précarisées », reprend Geneviève Rulens. « L’activité immobilière sociale du Fonds a développé dans une optique durable une approche qui lui est propre (…) Ni barre ni tour, pas de grands ensembles, pas d’étiquette stigmatisante. Cohésion sociale oblige, les locataires sont logés dans des habitations anonymes réparties dans le tissu bâti, soit en maison unifamiliale, soit dans ce qui fut autrefois école, orphelinat, couvent ou presbytère, gare, château, café, hôtel, Maison du Peuple, hospice, ferme, grange, étable… Tous les habitants bénéficient d’un accompagnement technique et social si besoin. »
En savoir plus
Echos du Crédit n°50, «Le logement wallon plus accessible», Nathalie Cobbaut, 11 juillet 2016
