Nouveau bail wallon, toujours des discriminations

Plusieurs associations – à l’initiative du Rassemblement wallon de lutte contre la pauvreté – ont déposé un recours contre le nouveau bail wallon. Le point sur les éléments problématiques avec Marie-Claude Chainaye, du RWLP.

Depuis le 1^er septembre 2018, la Région wallonne a adopté son nouveau régime de bail. Conséquence de la sixième réforme de l’État ayant transféré aux Régions la compétence d’édicter «les règles spécifiques concernant la location de biens ou des parties de biens destinés à l’habitation». En Wallonie, les logements loués représentaient en 2016 33,8% du parc de logements. Comme Nicolas Bernard l’observait pour le bail bruxellois dans nos pages¹, le bail wallon est un texte sans grandes avancées, les nouvelles législations restent muettes par exemple sur la grille des loyers, toujours indicative. À Bruxelles comme en Wallonie, sont aussi apparues des nouvelles mesures défavorables aux locataires. Des associations mécontentes – dont le RWLP, à l’initiative, mais aussi le Rassemblement wallon pour le droit à l’habitat, Vie féminine, ou encore les syndicats CSC et FGTB – ont déposé un recours devant la Cour constitutionnelle. Objectif: annuler des nouvelles dispositions qui pourraient renforcer les discriminations à l’égard des personnes vulnérables sur le marché locatif.

Preuves de paiement

Parmi les nouveautés, le texte régional wallon – comme le bruxellois d’ailleurs adopté en juillet dernier – a précisé les renseignements susceptibles d’être demandés par le bailleur. Une bonne idée pour empêcher les inégalités de traitement? «Non», regrette Marie-Claude Chainaye, du RWLP. Elle pointe du doigt un document en particulier: la preuve de paiement des trois derniers mois de loyer. «Avant, c’était demandé par certains propriétaires, aujourd’hui c’est retenu comme élément fondateur. Cela porte un regard discriminant sur une catégorie de la population: personnes qui sortent de prison, personnes sans abri…», explique-t-elle. L’association Vie féminine, également signataire du recours, s’inquiète particulièrement de l’impact négatif de cette mesure sur les femmes: celles qui souhaitent quitter un domicile conjugal suite à une situation de violences conjugales, celles qui souhaitent quitter un refuge, celles qui quittent un domicile familial dont la charge du loyer ne reposait pas sur elle².

Le texte autorise également les propriétaires à demander une composition de ménage. Cette nouvelle disposition risque de pénaliser celles et ceux qui ne composent pas un ménage considéré comme «classique», par ailleurs déjà discriminés, comme les familles monoparentales, à plus de 75% composées de femmes… Un rapport d’Unia publié en 2014 observait la réticence «très répandue» des bailleurs à l’égard des familles monoparentales par peur qu’elles ne disposent pas des revenus nécessaires.

Autre point de friction: la garantie locative. Elle reste de deux mois quand le preneur paye cash. Elle est fixée à trois mois quand il s’agit d’un paiement réparti ou via un CPAS. Une discrimination de plus à l’égard des personnes les plus précaires, selon les signataires du recours. «D’autant, rappelle Marie-Claude Chainaye, qu’il n’existe toujours pas de fonds de garantie locative.»

Bail de colocation

Parmi les changements importants, notons l’apparition d’un nouveau bail: le bail de colocation. Comme à Bruxelles, le législateur pouvait difficilement passer à côté de ce nouveau mode d’habitat très répandu, ignoré dans la législation fédérale. Une belle reconnaissance, donc. Ce bail se caractérise par la solidarité entre les colocataires (qui, sous l’ancien régime, avaient le choix de cette solidarité). Ce principe signifie que le bailleur peut réclamer l’intégralité du loyer à n’importe quel colocataire: chaque colocataire garantit individuellement l’ensemble des obligations du contrat, y compris le paiement du loyer et des charges locatives. Objectif: faire diminuer le risque d’insolvabilité des locataires. Avec ce nouveau bail, il est aussi stipulé que les colocataires peuvent mettre fin au bail avant terme à condition qu’un remplaçant soit trouvé, faute de quoi il reviendra aux autres colocataires de s’acquitter des indemnités.

Pour le gouvernement, ce pacte garantit une sécurité juridique maximale aux locataires. Mais pour Marie-Claude Chainaye, cette mesure est clairement en faveur des bailleurs: «Les colocataires avant étaient au courant et pouvaient choisir, ou non, la solidarité. Ici, ça n’apparaît plus dans un contrat. Ils sont d’office solidaires. C’est un recul en matière de droits fondamentaux, en totale opposition avec l’esprit de colocation.» Nicolas Bernard (Université Saint-Louis) ajoute, dans une analyse consacrée aux nouveaux baux³, que «ce dispositif risque de plomber les colocations avec un grand nombre de signataires dans la mesure où le loyer à supporter par un seul d’entre eux sera fatalement élevé». Marie-Claude Chainaye rappelle aussi que «la question qui reste cruciale pour les allocataires sociaux est le statut de cohabitant». La vigilance est donc de mise pour que, sous ce nouveau régime de bail, ne soit pas appliqué le taux-cohabitant aux allocataires sociaux composant la colocation.

Durée des baux

Comme à Bruxelles toujours, la durée des baux a changé. Le nombre de prolongations passe de une à deux, à condition que la durée totale du bail n’excède pas trois ans. Autre nouveauté: chacune des parties peut résilier le bail avant son échéance normale: pour le preneur moyennant un préavis de trois mois et le versement d’une indemnité d’un mois de loyer; obligatoirement pour occupation des lieux loués dans le chef du bailleur (ou par des parents ou alliés du bailleur, de son conjoint ou cohabitant légal jusqu’au second degré), dès la deuxième année de la location. Si la rupture du bail est un pas en avant, la prorogation du bail de courte durée ne satisfait pas les associations de défense des locataires pour qui le bail de longue durée doit rester un objectif à atteindre. «Cette mesure est un recul par rapport à l’élément de stabilité du locataire dans le bail et la possibilité pour lui de tendre vers le bail de longue durée», observe Marie-Claude Chainaye. Cela n’a toutefois pas été retenu par le cabinet d’avocats.

Un dernier élément a attiré l’attention des acteurs de la défense des locataires: l’absence de disposition civile permettant d’empêcher les expulsions illégales (dites manu militari) en les sanctionnant par le versement d’un dédommagement. Les bailleurs qui mettent fin au bail pour occupation personnelle et qui ont utilisé cette clause abusivement, peuvent être condamnés à 18 mois de loyer d’indemnisation pour l’ex-locataire. «Aujourd’hui, ce que nous voulons, c’est qu’il existe une sanction similaire ( indemnité de 18 mois de loyer) en faveur du locataire expulsé sans jugement (manu militari) par le bailleur». Le RWLP a déposé son recours le 30 septembre. La Cour constitutionnelle a réalisé une première analyse. Une décision est attendue pour octobre 2019.