Les partenariats public-privé (PPP) peuvent accélérer la production de logements publics. Pour aller encore plus vite, la Société wallonne du logement(SWL)1 vient de créer deux sociétés d’économie mixte.
Depuis 2005, la SWL dispose en son sein d’un Pôle PPP (partenariat public-privé). « Tout part du constat que le public est un grand propriétaire foncier quin’a pas toujours les fonds nécessaires pour équiper ses terrains et que le privé possède le capital et un savoir-faire », explique Marie-Claude Durieux,directrice du Pôle PPP. L’article 78bis du Code wallon du logement permet aux opérateurs immobiliers publics de conclure des partenariats avec le privé et d’obtenir une aide de laRégion dans ce cadre. Le gouvernement wallon l’a inscrit comme priorité dans sa déclaration de politique régionale de 2004 pour atteindre l’objectif de 2 000logements publics supplémentaires par an.
C’est ainsi que des PPP sont développés sur des terrains des SLSP (Société de logement de service public) et sur des terrains propres à la SWL. Par ailleurs, ilexiste des PPP contractuels axés, par exemple, sur la création de logements sociaux et moyens destinés à la vente. En cas de non-vente, le risque est entièrementsupporté par le privé. Les PPP « institutionnels » concernent la création de sociétés d’économie mixte (SEM), où le partenairepublic apporte maximum 25 % des parts en terrain et subventions. Ici, le risque est partagé par le privé et le public.
Du ponctuel…
Depuis 2005, la Région programme un million d’euros par an pour aider les SLSP à créer du logement social et moyen dans le cadre des PPP. Vu qu’elles étaientdépourvues par rapport au privé pour monter ces opérations, il fallait les aider à monter ces projets tout en s’assurant qu’elles bénéficient aussi de laplus-value de ces opérations. La subvention permet de financer, par exemple, les études urbanistiques, juridiques, financières ou fiscales nécessaires au montage del’opération.
En 2005, le gouvernement a retenu douze projets proposés par des SLSP pour la création de 2 780 logements ; en 2006, seize projets concernaient la réalisation de1 185 logements ; et en 2007, dix-sept projets visent 1 534 logements supplémentaires. Certains chantiers sont encore à l’étude, d’autres sont déjàengagés. « La vitesse d’exécution de ces chantiers dépend des contraintes urbanistiques et environnementales », nous dit notre interlocutrice. Thomas etPiron a été l’un des premiers opérateurs privés à embrayer, mais d’autres ont suivi depuis.
… au structurel
Jusqu’en 2007, il s’agissait de projets-pilotes. L’arrêté du 18 juin 2008 a établi un financement structurel des PPP. De plus, les SLSP ne sont plus les seules visées.Tous les opérateurs immobiliers publics peuvent rentrer des projets PPP : communes, Fonds du logement, association de promotion de logement, etc. Des communes ont d’ailleurs rentré desprojets. Le gouvernement doit se prononcer d’ici mars.
On notera aussi que les PPP concernant des terrains de la SWL sont repris dans le Contrat de gestion signé le 10 septembre 2007. Il prévoit que cette dernière puisseparticiper à la création de SEM. « L’avantage de la SEM est son objet commercial, elle n’est donc pas soumise à la loi sur les marchés publics, préciseMarie-Claude Durieux. On gagne ainsi du temps, celui qui aurait dû être consacré à la procédure de marché public. »
Le CA de la SWL du 16 février a d’ailleurs approuvé la constitution de deux SEM : l’une regroupe la SWL, Dexia et Immocita ; l’autre, la SWL, le Crédit agricole immobilier deFrance, Trévi et Projenor. Le gouvernement a ratifié cette décision. Ces sociétés devront créer chacune 100 logements par an. Opérationnelles àpartir de mai-juin, elles devraient commencer à construire à partir de 2010-2011. Dans le cahier des charges, la performance énergétique est prise en compte.
Afin d’éviter tout revers, les besoins locaux sont pris en considération. « Pour chaque PPP, on consulte les SLSP, explique Marie-Claude Durieux. Il y a beaucoup dedemandes pour de petits logements ou des logements de taille moyenne pour des familles monoparentales. Dans les zones à forte pression foncière, on impose au moins un tiers de logementsocial acquisitif. Mais les opérations peuvent aussi porter sur du locatif. À ce jour, les PPP sur des terrains de SLSP ont surtout été réalisées dans leHainaut. Concernant les terrains de la SWL, un équilibre géographique est recherché, toujours en privilégiant les zones à forte pression foncière. Noussommes également attentifs à la mixité sociale : là où le logement social dépasse le seuil des 10 % obligatoires, on privilégiera du logementmoyen. »
1. SWL :
– adresse : rue de l’Écluse, 21 à 6000 Charleroi
– tél. : 071 20 02 11
– site : www.swl.be
