Ce 17 novembre, le ministre wallon du Logement, André Antoine1, a présenté ses projets en matière de logement pour les cinq années à venir. Au menu :réforme du Code wallon du logement et 10 lignes directrices pour une nouvelle dynamique du logement au niveau régional. L’objectif sous-jacent est de mettre ou remettre sur lemarché locatif près de 2.000 logements supplémentaires chaque année.
D’entrée de jeu, le ministre a rappelé la situation du logement en Région wallonne. Forte de 3,4 millions d’habitants, elle compte 1,3 million de logements.L’essentiel de ces logements se concentre dans les provinces de Hainaut (41 %) et de Liège (33,8 %). Plus de deux tiers des logements sont occupés par des propriétaires,l’autre tiers appartient au marché locatif.
Dans ce marché locatif, 102.000 logements sont sociaux : 49.050 se situent dans le Hainaut et 37.529 en province de Liège. Le solde se répartit entre les trois autresprovinces. Les 102.000 logements sociaux hébergent 225.000 locataires. Néanmoins, près de 49.000 ménages sont en attente d’un logement. Et la liste s’allongede jour en jour. Parmi cette population, 82 % sont des « ménages en état de précarité ». Le loyer moyen d’un logement social wallons’élève à 183 euros. Notons qu’au niveau national, près de 87 % des logements sont loués pour un peu moins de 496 euros.
Parmi les causes de l’insuffisance en logements, le ministre pointe la diminution de la taille moyenne du ménage wallon. De 2,91 personnes en 1970, elle est passée à2,52 personnes par ménage en 1991. Les causes avancées sont le vieillissement et la décohabitation croissante. La conséquence directe est une majoration de la demande enlogements.
Pour répondre à ce manque de logements, André Antoine compte créer plus de 2.000 logements supplémentaires par an (1.700 en 2005). Il prévoit diversespolitiques pour atteindre cet objectif.
Réforme du Code du logement
L’avant-projet de réforme du Code wallon du logement a été adopté en première lecture le 10 novembre. C’est la deuxième réforme duCode, depuis son entrée en vigueur en 1999. La dernière remonte au printemps 2003. Quatre axes sont prévus.
Le premier axe concerne l’augmentation de l’offre de logements locatifs. Ici, conformément à la déclaration gouvernementale, il est prévu de transformer leprogramme triennal communal du logement en programme bisannuel. Il vise à valoriser les communes comme opérateurs immobiliers. Le gouvernement définira les objectifs enmatière de logements prioritaires, afin qu’ils correspondent aux besoins des populations locales. Au cabinet, on souligne aussi la nécessité d’accélérerles délais d’exécution de ces programmes sur le terrain.
Pour multiplier les offres de logements, il prévoit de mobiliser et de réaffecter le patrimoine existant, d’une part, et d’adapter le système des logementsconventionnés, d’autre part. Si le premier aspect s’inscrit dans la continuité, le second consiste à mettre en oeuvre un système jusqu’ici peuappliqué. Enfin, certaines dispositions spécifiques sont prévues pour les « personnes handicapées qui doivent louer un logement social ou moyen »,puisqu’elles « pourront garder le logement dont ils sont propriétaires pour leur famille ». Enfin, « l’accompagnement des locataires des logements sociaux faisantl’objet de travaux dans le cadre du Programme exceptionnel d’investissement sera amélioré par l’instauration d’une allocation de déménagement ou deloyer. » En effet, la rénovation lourde implique parfois de procéder à des opérations-tiroirs, de manière à reloger les locataires dans d’autreslogements, en attendant la fin des travaux.
Le deuxième axe concerne la gestion des grands opérateurs immobiliers. « Des contrats de gestion seront négociés avec la Société wallonne dulogement (SWL), la Société wallonne du Crédit social (SWCS) et le Fonds du logement des familles nombreuses de Wallonie (FLFNW), précise-t-on au cabinet du ministreAntoine. Quant aux sociétés de logement de service public (SLSP), il est proposé de responsabiliser et d’accroître leur mission d’opérateurs immobiliers.Pour dynamiser la gestion des sociétés, il est proposé d’instaurer des contrats d’objectifs entre la SWL et les SLSP. La Déclaration de politiquerégionale précise également qu’un système de mandat sera mis en place pour les gestionnaires des sociétés de logement. Dans un souci dedémocratisation, les conseils d’administration des SLSP seront composés à la proportionnelle de la représentation des partis démocratiques. De même, lesconseils communaux seront informés des budgets et des comptes des sociétés de logement de service public. »
Troisième axe : le développement du secteur acquisitif. L’accent a été mis sur point par le projet de décret de relance économique et desimplification administrative. Ce texte permet à la Région de « financer les équipements des terrains détenus par les communes, par un mécanismed’avances remboursables, afin de viabiliser des parcelles à mettre en vente à des particuliers et ainsi développer l’accès à la propriété.» Le Conseil d’État a néanmoins tempéré les ardeurs du gouvernement wallon en le priant de revoir sa copie. Il faudra voir ce qu’il en sera.
Enfin, quatrième axe de la réforme, la bonne information des bénéficiaires de la politique du logement. Cet élément a été soulignétant par la résolution adoptée, le 12 mai 2004, par le parlement wallon, que par la Déclaration de politique régionale.
10 lignes directrices
Afin d’opérationaliser ces quatre axes, le ministre table sur dix lignes directrices. La première consiste, ni plus ni moins, à libérer des terrains. Ainsi, lesZAD (Zones d’aménagement différé) deviendront des zones d’aménagement communal concerté, en vue d’y créer du logement. Les communes devronty veiller. Celles qui ne suivront pas seront sanctionnées au niveau des subsides du Fonds des communes ou au travers des plans communaux du logement. La deuxième ligne directrices’inscrit dans la lignée de la première. Elle vise à capter des plus-values. Le système sera coulé dans un décret au printemps 2005. Celui-ciconsistera en la création d’une taxe « sur la vente des plus-values des terrains passant du statut de ZAD à celui de terrain à bâtir ». Les recettesserviront à alimenter un Fonds de financement du logement et de la rénovation urbaine – qui doit encore être cré&ea
cute;.
En trois, vient le projet d’accroître l’offre de logements locatifs de 2.000 unités par an. Les logements devront répondrent à des besoinsdifférenciés (transit, insertion, social et moyen) et s’inscrire dans une optique de développement durable. Pour y arriver, tous les partenaires seront mobilisés:
• la mise en œuvre de logements conventionnés sera ouverte aux personnes morales et non plus seulement aux personnes physiques ;
• « dans le cadre de la lutte contre l’inoccupation d’immeubles, une subvention pourra être octroyée sous la forme d’avance remboursable pour effectuerdes travaux à un logement inoccupé » ;
• les opérateurs immobiliers (commune, CPAS, SLSP, FLW, AIS [agences immobilières sociales], APL [associations de promotion du logement]) pourront bénéficier desubventions et, non plus seulement d’avances remboursables, lorsqu’ils réaliseront des travaux de rénovation dans un logement pris en gestion ou en location.
La quatrième ligne directrice instaure une clause de performance pour les programmes communaux de logement, l’offre de logements par les AIS et les contrats d’objectifs desSLSP. La durée des programmes est donc ramenée de trois à deux ans. Autrement dit, les moyens budgétaires devront être mobilisés dans les délaisprévus, entre la notification des programmes et la mise en chantier. En cas de non-respect de ces délais, le gouvernement aura toute liberté d’attribuer le programmeà un autre opérateur immobilier. Concernant les AIS, les subventions sont désormais liées au nombre de logements supplémentaires mobilisés. Enfin, lescontrats d’objectifs définiront les actions à entreprendre, les améliorations à apporter, les corrections nécessitées dans la gestion, l’accueilet l’accompagnement des candidats locataires et des locataires, ainsi que les aspects administratifs, techniques et financiers à travers les indicateurs de gestion et sur la based’audits des SLSP.
Cinquièmement, les communes seront renforcées dans leur rôle d’acteur local du logement. Tout comme les SLSP, elles pourront réaliser, en tantqu’opérateurs immobiliers, des logements sociaux et moyens locatifs. Les CPAS pourront également agir au même titre.
Outre cette contribution à l’offre de logements diversifiés, elles bénéficieront d’équipements pour viabiliser les terrains. La taxe régionalesur les logements inoccupés disparaîtra au profit d’une taxe communale. Le produit de celle-ci reviendra aux communes et renforcera l’ancrage communal. Les communes devrontadopter un règlement pour la mise en œuvre de cette taxe, elles devront valoriser les bâtiments inoccupés et tenir un inventaire permanent des possibilités derelogement d’urgence.
Les cinq autres lignes directrices sont reprises dans l’avant-projet de réforme du Code du logement :
• renforcer l’accompagnement social des locataires dans le cadre des travaux de rénovation du parc locatif social ;
• améliorer la performance des organismes à travers le renouvellement du contrat de gestion pour la SWL, la SWCS, FLFNW, ainsi que des contrats d’objectifs pour les SLSP;
• instaurer le pluralisme et le contrôle des SLSP, via une représentation proportionnelle des partis démocratiques dans les conseils d’administration des SLSP, ainsique le renforcement du rôle des commissaires dans les SLSP ;
• assurer le respect des personnes en offrant une information complète via un guichet unique, en créant un système d’inscription multiple pour obtenir un logementsocial2, ainsi qu’une information sur les voies de recours ;
• mettre en place un nouveau contrat entre les sociétés et les locataires avec, d’une part, une réforme du loyer et du système à points, et,d’autre part, une réforme du bail qui serait dorénavant à durée déterminée.
Moyens budgétaires
En vue d’atteindre ces objectifs, des moyens ont été dégagés lors du conclave budgétaire de La Hulpe des 13 et 14 novembre. En tout, quelque 21,8 millionsd’euros sont prévus pour le secteur du logement :
• 7 millions sont prévus pour le prêt « jeunes » et le financement du crédit social, qui visent, tous deux à favoriser l’accès à lapropriété ;
• la SWL, elle, recevra 6,2 millions d’euros, dont 3,5 millions serviront à couvrir son déficit ; – « 2,5 millions sont programmés pour couvrir ledéficit des SLSP » ;
• « 2 millions ont été prévus pour la poursuite du “Plan HP”, le plan pluriannuel d’action en faveur des résidents permanents dans lescampings et les infrastructures touristiques. » Initié sous la précédente législature, il vise à assurer le relogement des résidents « sortis» de ces infrastructures ;
• enfin, « 2,5 autres millions seront consacrés à des avances récupérables destinées à soutenir la politique de logement des communes.»
1. Cabinet du ministre wallon du Logement, rue d’Harscamp 22 à 5000 Namur – tél. : 081 25 38 11 – fax : 081 25 39 99.
2. Le candidat-locataire ne doit pas refaire la même démarche auprès d’autres sociétés pour obtenir un logement. Cela permet un gain de tempsappréciable pour le candidat sur le plan administratif. Par ailleurs, cette centralisation des candidatures évite la création de doublons : lorsqu’une personnes’inscrit dans cinq sociétés, cela correspond à cinq demandes.
