Qualité de l'habitat : une enquête, un colloque et des enjeux

Le 14 décembre 2007, la Région wallonne¹ organisait un colloque autour de son enquête décennale sur la qualité de l’habitat. Ce fut l’occasion deprésenter les résultats de celle-ci, mais également d’évoquer une série d’enjeux transversaux en lien avec la qualité de l’habitat : l’aménagement duterritoire, l’énergie et le rapport propriétaire-locataire.

Le colloque a débuté sur un air de revendications. Un comité d’accueil peu courant était effectivement là pour recevoir les plus de 200 participants.Accompagnés de membres de Solidarités nouvelles Charleroi, une association de défense des locataires, plusieurs « mal-logés » ont chanté La Balladedes expulsés sur l’air de La Ballade des gens heureux de Gérard Lenorman. C’était l’occasion pour eux de rappeler que les plus précarisés vivent souventdans des logements de médiocre qualité. De plus, lorsque les pouvoirs locaux traquent les logements insalubres et prennent des arrêtés d’inhabitabilité, ils semblentpeu se soucier du relogement de leurs occupants. C’est seulement après ce « happening » que les organisateurs ont pu présenter les résultats de l’enquête sur laqualité de l’habitat, commandité par la Division Logement de la Direction générale de l’Aménagement du territoire, du Logement et du Patrimoine (DGATLP).

L’enquête

Nous avons présenté cette enquête dans l’Alter Échos n°237. On rappellera ici que l’enquête a porté sur 6 014 logements – soit plus de 6000 ménages – répartis dans 4 731 bâtiments.
Pour mémoire, près de 90 % des bâtiments ont une structure saine en ce qui concerne l’étanchéité des toitures, la stabilité de la charpente, leséléments d’évacuation des eaux pluviales ou les souches de cheminées. Quant à la stabilité des planchers et des murs, elle ne fait défaut quetrès rarement.
Concernant la qualité globale du logement, l’enquête juge que :
• 1 906 logements (31,9 %) sont de très bonne qualité, c’est-à-dire qu’ils se distinguent des logements valables par « un revêtement de sol en pierre naturelleou en bois dur, une bonne isolation acoustique, des circulations agréables et lumineuses, une cuisine bien équipée et correctement éclairée, des modesd’éclairage diversifiés selon les pièces ou les activités, une salle de bain spacieuse et bien équipée » ;
• 2 705 logements (45,2 %) sont valables ;
• 1 008 (16,8 %) nécessitent des travaux de moyenne importance, c’est-à-dire qui représentent un certain coût et ont une certaine ampleur (peinturesdéfraîchies, revêtements de sol au mauvais état, etc.) ;
• 306 logements (5,1 %) doivent faire l’objet de travaux importants (caves régulièrement inondées, mode de chauffage inadéquat ou dangereux, zones de moisissures,etc.) ;
• et 59 logements (1 %) doivent être complètement restructurés ou assainis.
En matière de salubrité, 62,2 % des logements sont salubres (« bon » à « très bon ») contre 46,4 % lors de l’enquête 1994-1995. En termes deconfort, il n’y a presque plus de logements privés d’eau potable, de salle de bains ou d’eau chaude.

Toutefois, ce sont les logements conçus par les sociétés de logement social qui cumulent le plus de manquements.
Pour les revenus les plus faibles, la part logement occupe toujours une part importante dans le budget du ménage. Les moins de 650 euros ont majoritairement un montant mensuel à payerinférieur à 300 euros, les ménages situés entre 650 et 900 euros de revenus se situent prioritairement dans la tranche de 300 à 499 euros, soit plus de 40 % desrevenus du ménage. L’enquête révèle sans grande surprise que la qualité du logement et son coût sont étroitement liés.
Enfin, du côté des nuisances proches de l’habitat, les personnes interrogées identifient comme trio de tête : la circulation dangereuse pour les piétons (49,70 %), lacirculation routière intensive (49 %), et la circulation liée aux transports en commun (17,1 %).

Variations dans le temps

Avec le temps, la qualité de l’habitat s’améliore, observe Sébastien Fontaine, attaché à la Division du Logement. Le pourcentage de logements salubres estpassé de 46,4 % en 1994-1995 à 62,2 % en 2006-2007. Il en va de même pour l’isolation thermique qui, au cours de la même période, a augmenté de 79 % à92 % pour les bâtiments unifamiliaux, de 73 % à 82 % pour les immeubles comptant deux à quatre logements. Seuls les bâtiments comptant cinq logements ou plus connaissent uneévolution négative (de 94 % à 89 %).
En revanche, il semble que les ménages wallons deviennent moins tolérants par rapport aux transports en commun : 7 % les considéraient comme une nuisance en 1994 contre 17 % en2006. De même, on observe un tassement concernant l’accès aux infrastructures et services de proximité présents à moins d’un kilomètre comme l’indique letableau ci-dessous.

Variations dans l’espace

Bien évidemment, la qualité de l’habitat varie aussi d’une province à l’autre. Ainsi, le Hainaut est la province où l’habitat est le moins touché parl’humidité (19,3 %), tandis que le Brabant wallon est la province la plus affectée (27,1 %). Quant au niveau de salubrité, la province de Namur est celle qui compte le plus delogements en bon état (27,4 %) ou en très bon état (41 %) et c’est à nouveau la province brabançonne qui est lanterne rouge : 22,1 % de logements en bon étatet 37,2 % en très bon état.
Par ailleurs, la qualité d’habitat est également fonction de l’endroit où se trouve le bâti en termes urbanistiques. On trouve moins de logements de qualité dans lescentres urbains (bon : 29,7 % ; très bon : 14,8 %) ou dans les ensembles bâtis homogènes (bon : 35 % ; très bon : 15,6 %). À l’autre extrémité, leslogements situés dans les parcs résidentiels en bâti discontinu concentrent 34,6 % de logements en bon état et 43,4 % en très bon état.
On notera encore qu’au cours de la journée, les orateurs sont également revenus sur la variation de la qualité de l’habitat en fonction du statut d’occupation. Ainsi, leslogements sont-ils en très bon état dans 42,9 % des cas chez les propriétaires et dans 23,8 % des cas pour les locataires.

Revitaliser les zones défavorisées

En matière d’enjeux transversaux, trois ateliers avaient été organisés au cours de l’après-midi. Le premier portait sur la qualité de l’habitat etl’aménagement du territoire. Partant du constat que la qualité des logements est souvent liée à leur ancienneté, la question a porté su
r commentdévelopper des logements de qualité dans les noyaux d’habitat. Première conclusion : il faut revitaliser les quartiers urbains et ruraux défavorisés. Desrésultats ont déjà pu être engrangés au travers des opérations de revitalisation urbaine menées avec le privé. Idéalement, il faudraitcréer des primes adaptées pour ces zones et limiter les nouvelles zones urbanisables. Il faut aussi mettre des freins à l’urbanisation de la campagne.

Une solution consisterait à établir des périmètres d’accessibilité avec un étalon de mesure correspondant à 20 minutes pour des déplacementsréalisés à pied ou à vélo. On prévoirait de construire 20 à 40 logements par hectare. Il serait également tenu compte de la composition et dela structure des ménages.
Parmi les obstacles à la revitalisation des noyaux d’habitat, on notera que toutes les communes n’appliquent pas la taxe sur les logements inoccupés. Enfin, le concept même de« noyau d’habitat » n’est pas sans rappeler le monstre du Loch Ness à certains participants. À ce jour, personne ne l’a vu mis en œuvre.

Efficience énergétique

« La performance énergétique des logements, vaste chantier en vue, doit-elle relever des critères de salubrité, d’un indice de qualité des logements oud’une évaluation spécifique ? » C’est sur cette question, de plus en plus préoccupante, que se sont penchés les participants du second atelier. L’ensemble desparticipants s’est mis d’accord sur l’intérêt de conserver une distinction entre salubrité et qualité énergétique.
Le débat s’est surtout axé sur la performance énergétique. En effet, entre 2004 et 2005, le coût de la facture énergétique a crû en moyenne de 12% par ménage. Plus préoccupant, les réserves d’énergies fossiles tiendront encore 40 ans. Pas plus ! Ce qui fait dire à Mathurin Smoos, conseiller à l’Uniondes villes et communes de Wallonie (UVCW) : « La prochaine chaudière à mazout que vous achèterez sera la dernière. » Dès lors, que faire ? Outreinvestir dans les énergies renouvelables, il faut rendre les logements plus performants en termes d’isolation thermique.
Aujourd’hui, plus personne ne doute de la nécessité d’isoler. Mais isole-t-on correctement? Par exemple, la tendance est plutôt à isoler au niveau du vitrage, alors que leretour sur investissement approche les 25 ans, cependant que l’isolation du toit permet de récupérer son investissement dans les 2 à 5 ans. On connaît bien aussi leparadoxe du logement social aujourd’hui : si le loyer est faible, les charges sont énormes et elles ne cessent d’augmenter. Bref, la prise de conscience passe par le portefeuille.

Il apparaît urgent d’informer les professionnels qui ne savent pas toujours ce qu’ils placent. Dans le même esprit, les cahiers des charges devraient être axés sur laperformance plutôt que sur l’utilisation de matériaux très précis. Ainsi, l’entreprise serait amenée à réfléchir à un résultat entermes économiques et non plus en termes de matériels. Par ailleurs, plus d’un a dénoncé l’effet pervers de certaines primes : ainsi, avec l’apparition des primes sur lespanneaux solaires, les vendeurs en ont profité pour augmenter leurs prix.
Enfin, chacun a rappelé la différence fondamentale de l’approche énergétique vis-à-vis des logements déjà construits – donc àrénover – et ceux à construire.

Relation propriétaire-locataire

Le troisième atelier a connu quelques tensions. Au menu : « Propriétaire ou locataire, comment bénéficier d’un logement salubre et de qualité ? »À la table : Béatrice Laloux, directrice au Syndicat national des propriétaires (SNP), et Anne Quévit, directrice des études au Fonds du logement wallon (FLW). Lesassociations de locataires, Paul Trigalet en tête, se sont déclarées scandalisées qu’aucune d’entre elles n’ait été invitée. Il leur aété rétorqué que, dans le cadre de l’enquête sur l’habitat, l’entretien du bâti revenait au propriétaire, d’où la non-présence dereprésentants de locataires à la table. Toutefois, rien ne les empêchait de s’exprimer depuis la salle. Quoi qu’il en soit, l’atelier a débouché pendant un temps surla classique confrontation propriétaire-locataire. Tantôt c’est le rapport de force plus favorable au propriétaire qui a été dénoncé, tantôtc’est le rapport de force plus favorable au locataire. Il a également été demandé aux propriétaires de logements publics de prendre davantage en compte laqualité de l’environnement du logement en plus de répondre à la demande de plus en plus criante.

Pour en revenir à l’enquête proprement dite, on notera que les enquêtes précédentes ne contiennent pas de chiffres précis entre locataires etpropriétaires. Néanmoins, un écart subsiste : les locataires vivent dans des logements de moindre qualité par rapport aux propriétaires. On observe aussi que lacatégorie des propriétaires a vieilli. Les participants ont déploré que l’enquête se concentre sur l’aspect technique et économique et pas sur les aspectssubjectifs du logement. Or, la valeur subjective d’un logement détermine la volonté d’y rester, de s’y épanouir Elle est aussi fonction de la qualité de l’environnementphysique, de la relation propriétaire-locataire, de la perspective d’améliorer son environnement et d’améliorer le bien lui-même.
Il semble aussi qu’il y ait une insuffisance d’informations, tant chez le propriétaire que chez le locataire. Dans une optique de qualité de l’habitat, il apparaît non seulementimportant que les propriétaires y soient attentifs, mais aussi que les locataires soient impliqués dans l’amélioration du logement.

Conclusion

Pour clôturer la journée, Bernard Monnier, inspecteur général f.f. de la Division Logement, a conclu que « si la porte d’entrée du logement est lebâtiment, il ne faut pas oublier que c’est aussi un lieu de vie, d’émancipation des individus et des familles ». Ainsi, lutter contre l’insalubrité ne doit pas se faire audétriment des occupants. En effet, lorsque les communes prennent des arrêtés d’inhabitabilité, elles doivent offrir des solutions de relogement. Aujourd’hui, lespropriétaires tant privés que publics sont incapables de répondre à la question de l’accès à un logement décent. Quant à l’aspectdéveloppement durable, il apparaît qu’on développe trop peu d’énergies alternatives. De même, l’arsenal réglementaire en la matière serait tropdisparate. L’efficience énergétique des logements et leur consommation posent toujours problème.

1. DGATLP :
– adresse : rue des Brigades d’Irlande, 1 à 5100 Jambes
– tél. : 081 33 21 11
– site : http://mrw.wallonie.be/dgatlp