Du bail d’habitation, on a dit souvent qu’il s’agissait d’une liste à la Prévert. Autant le dire avec la « défédéralisation » de ce dernier, cette liste pourrait bien s’étendre, tant les enjeux pour les propriétaires comme les locataires sont nombreux.
Pour rappel, le 6 janvier dernier, la loi spéciale relative à la sixième réforme de l’État fut promulguée. L’article 15 confie aux entités régionales le soin d’édicter « les règles spécifiques concernant la location des biens ou de parties de biens destinés à l’habitation ». Concrètement, le bail d’habitation est régionalisé, permettant à chaque Région de faire de ses normes locatives un outil plus adapté de défense du droit au logement. Dans les faits, le transfert de cette compétence ne sera achevé que lorsque les autorités régionales adopteront les décrets fixant leurs exigences en ce domaine.
Une tâche rude et vaste, comprenant autant de dangers que d’opportunités, mais qui pourrait faire évoluer la relation locative, comme avec l’encadrement des loyers, les contrats d’occupation précaire ou l’extension du bail glissant (1).
Vers un encadrement des loyers ?
Les Régions pourraient décréter l’interdiction pour les bailleurs de fixer le loyer à un niveau excessivement éloigné des valeurs du marché. Avec un étalon qui existe déjà, à savoir une grille indicative des loyers, telle qu’elle a été adoptée, en juillet 2012 par le gouvernement bruxellois. Dans cette grille telle qu’elle a été conçue pour Bruxelles, l’idée est de disposer d’un loyer « réel et objectif », un loyer « indicatif », en fonction par exemple de la nature du bien et de sa localisation. Via ce système, on n’impose pas aux bailleurs de se plier à un tarif qui passerait pour arbitraire, mais plutôt donc de se tenir aux prix moyens et de ne pas flamber. Par exemple serait proscrit le loyer qui excède de 10 % cette grille.
Un préalable s’impose, rappelle Nicolas Bernard (Université Saint-Louis), toute éventuelle mesure d’encadrement des loyers devra se faire dans le plein respect des droits (constitutionnels) des propriétaires. Si cette solution doit être retenue, ajoute-t-il, il faudrait lui greffer une « procédure d’appel », menée devant une commission paritaire (locataires-bailleurs), à l’instar de ce qui se pratique en France ou aux Pays-Bas. « Concrètement, la fixation du loyer resterait entièrement libre mais, une fois dans les lieux, le locataire disposerait de quelques mois pour contester devant cette instance paritaire le caractère conforme du loyer par rapport à la grille. Pour sa part, le bailleur trouvera là l’occasion de faire valoir des travaux et des investissements dans le bien loué susceptibles de justifier un tel écart. »
Un contrat d’occupation précaire pour des situations exceptionnelles ?
Grâce à la régionalisation, la mise à disposition d’un logement de transit pourrait rentrer dans le cadre de la loi sur les loyers, en instituant dans un futur décret la convention d’occupation précaire. « Jusqu’ici, ces conventions d’occupation précaire ne sont soumises à aucune formalité particulière, se formant par le simple accord de volonté des parties », rappelle Paul-Émile Herin, au Service public de Wallonie (département du logement).
Actuellement, l’usage d’une convention d’occupation précaire découle en Wallonie comme à Bruxelles du Code du logement, via un contrat qui dépend de la qualité de la personne pouvant occuper un logement de transit jusqu’à sa révocation. Celle-ci doit se trouver en état de précarité ou victime d’un événement reconnu comme une calamité ; elle est accompagnée socialement ; son logement est limité dans le temps. Cette convention est donc intimement liée à l’accompagnement social de ses occupants, en état de précarité ou privé d’un logement pour un cas de force majeure. Ces derniers doivent être suivis pour la recherche d’un autre logement, et pour la mise en ordre de leur situation administrative et sociale.
Une valeur contraignante pour l’accompagnement social ?
Avec la régionalisation du bail se pose la question pour le secteur du logement social de la contractualisation de l’accompagnement social. En gros, il s’agirait par exemple d’acter dans le bail une clause soumettant le locataire à un accompagnement social en cas de difficultés financières ou autres. « Fausse bonne idée », avertit l’avocat Philippe Versailles du Centre interdisciplinaire droits fondamentaux et lien social à l’Université de Namur. « Comment le bailleur pourrait-il imposer au locataire un accompagnement social, et via quels outils juridiques ? » Anne-Catherine Rizzo est coordinatrice de Relogeas, association dont le but est de louer des logements principalement d’insertion ou de transit pour un loyer n’excédant pas 20 % des revenus à des personnes en difficultés sociales et financières, mal logées ou sans abri, et prioritairement à des personnes en voie d’insertion socioprofessionnelle. Pour elle, l’accompagnement social en matière d’habitat nécessite l’adhésion des deux parties. S’il y a contractualisation de l’accompagnement social entre propriétaire et locataire, cela ne peut se faire que dans des cas extrêmes. Elle prône notamment une contractualisation morale qui engagerait les parties, afin de resocialiser et responsabiliser des locataires englués dans des situations extrêmes. « Ainsi, le bénéficiaire de cet accompagnement pourrait prendre conscience de la gestion d’un logement. Il peut trouver dans l’accompagnement les moyens pour y parvenir », estime-t-elle. La convention d’occupation précaire limitée pourrait être l’occasion de ce type de contractualisation. « Dans le cas d’une convention, le logement serait subordonné au respect de l’accompagnement », explique Anne-Catherine Rizzo. « Nous avons testé l’expérience à Bouffioux auprès de locataires qui risquaient l’expulsion. Grâce à cette convention, sur une période de 18 mois, leurs conditions se sont améliorées via un accompagnement social contraignant, un suivi budgétaire collé serré, qui ont permis à ces locataires de revenir à un logement stable par la suite. »
Un bail glissant pour faire évoluer la relation locative ?
Le bail glissant est utilisé depuis longtemps en Belgique, notamment par le travail de l’asbl Habitat-Service et la collaboration entre propriétaires, juristes et travailleurs sociaux. Concrètement, ce mécanisme permet à un service de prendre en location des logements et de les attribuer à des personnes en situation précaire, via notamment un contrat d’occupation précaire conclu entre le service et un occupant pour une durée de six mois, période pendant laquelle l’occupant bénéficie d’un accompagnement social. Reste que cette construction juridique n’est actuellement pas reconnue par la loi sur le bail, d’où la nécessité de consacrer et développer ce mécanisme dans un nouveau cadre législatif. Outre l’accompagnement social, le bail glissant instaure un trio associant le service, le locataire et le propriétaire afin d’assurer, par exemple, une médiation avec le locataire lors de situations tendues et conflictuelles. Pour Stéphan Lux, directeur de l’asbl Habitat-Service, si ce mécanisme cumule de nombreux avantages, comme l’accès au logement privé pour une population particulièrement défavorisée, « sa plus grande limite se situe aujourd’hui dans la relative insécurité juridique, liée à l’absence de reconnaissance de la loi actuelle ». Une absence juridique à pallier notamment pour étendre dans le temps l’accompagnement social et pour renforcer les collaborations avec tous les partenaires, la confiance des propriétaires ou encore fixer des montants de loyers.
