Chaque année, la Société wallonne du logement (SWL)1 présente son rapport d’activités. Pour 2004, trois points nous semblent importants : le renouveauurbain, l’accompagnement social dans le cadre de rénovations et le projet de réforme du régime locatif.
En 2004, 604 logements ont été achevés : 579 sont destinés à la location, dont 318 rien que dans le Hainaut, et 25 à la vente, dont 17 en province deLiège. Les chantiers entamés concernent 478 logements (466 locatifs et 12 acquisitifs). Enfin, la création de 765 logements a été programmée en 2004. Elleconcrétise les choix des communes dans le cadre du deuxième programme triennal du logement (2004-2006)
Intégration urbaine et pression immobilière
Concernant les logements réalisés, le rapport précise que sur « les 579 logements destinés à la location, 248 (soit 43 %) sont issusd’acquisition-réhabilitation ou d’acquisition-restructuration ». Cela représente une nette évolution par rapport aux années précédentes (30 % en 2003;38 % en 2002; 21 % en 2001; 22 % en 2000). Pour rappel, « la réhabilitation désigne la rénovation et la transformation en logements d’un immeuble initialementrésidentiel (hôtel de maître, presbytère, coron ouvrier…) tandis que la restructuration désigne la transformation en logements d’un immeuble initialementdestiné à d’autres fonctions (bâtiment industriel, agricole, scolaire…) ». Ce type d’opération s’inscrit pleinement dans le cadre du renouveau urbain. La SWLa veillé également à ce que les 306 constructions neuves s’intègrent au mieux dans les noyaux d’habitat existants, ce qui a été le cas pour lamajorité des opérations. Les mêmes principes sont observés dans le cadre des chantiers en cours.
Les auteurs du rapport signalent encore que sur les 579 logements locatifs achevés, « 25 sont des logements moyens accessibles aux ménages disposant de revenuslégèrement supérieurs aux seuils applicables pour l’attribution d’un logement social ». Concernant les chantiers entamés, sur les 466 logements locatifs,92 seront des logements moyens. Et la SWL de préciser que « la mise en service des logements moyens vise essentiellement à répondre aux besoins qui se font jour dans lesvilles et dans les zones soumises à forte pression immobilière. »
Rénovation et accompagnement social
La réalisation de nouveaux logements n’est pas tout. Il convient aussi de les entretenir et de les rénover. Le Programme exceptionnel d’investisemment (PEI) suit son cours (1milliard d’euros). Il vise la remise à niveau de 34.605 logements sociaux et la déconstruction de 1.748 logements. Cette dernière opération nécessite de reloger lesoccupants dans une autre habitation.
Un budget de 124 millions d’euros a été prévu pour des opérations d’accompagnement social lors des opérations de rénovation lourdes ou dedéconstruction. Explication : « Il s’agit d’accompagner les locataires et leur famille, dont plusieurs facettes de la vie sociale pourront se trouver modifiées enraison de la réalisation des travaux : déménagements temporaires ou non, parfois dans d’autres quartiers, changements d’adresse, changements éventuelsd’école pour les enfants, déstructuration des réseaux de voisinage existants, reconstruction d’autres liens sociaux et relationnels dans un nouveau quartier, etc.»
Notons encore que dans le cadre du PEI, une attention particulière est accordée à l’amélioration de la consommation énergétique au travers desrénovations.
Un nouveau régime locatif?
Dans les perspectives du rapport d’activités, pointons la réforme du régime locatif. La SWL s’y intéresse tout particulièrement vu l’étatdéplorable de la situation financière des SLSP (sociétés de logement de service public). En effet, observent les auteurs du rapport, « dans l’état actuel dela réglementation, l’évolution de leurs recettes locatives ne suit pas celle des besoins ». Et d’ajouter qu’un certain nombre de constats s’imposent quant aux modalités decalcul du loyer social en vigueur aujourd’hui :
• « la proportion de loyers calculés sur la base des exceptions à la formule générale atteint une valeur critique (42 %) » ;
• « le lien entre le prix de revient actualisé du logement et sa valeur d’usage apparaît au fil du temps de moins en moins direct (état d’entretienvariable, dégradations…) » ;
• « le mode actuel de calcul du loyer manque de lisibilité (formule complexe, définitions faisant appel à d’autres réglementations, exceptions nombreuses,notions difficiles à appréhender par le locataire) » ;
• « le lien entre le loyer et les revenus de l’ensemble des membres du ménage contraint les sociétés à de délicates investigations visant àdéterminer la composition effective des ménages » ;
• « le surloyer pour chambres excédentaires, en raison des difficultés pratiques d’application, ne permet pas de lutter efficacement contre la sous-population effectivede certains logements ».
En conséquence, « la Société wallonne du logement a entamé une réflexion visant à élaborer des propositions concrètesd’amélioration du mode de calcul du loyer social susceptibles de rencontrer les besoins des SLSP, en renforçant, dans un souci de plus grande équité, lasolidarité entre les bénéficiaires. »
1. SWL, rue de l’Ecluse, 21 à 6000 Charleroi – tél. : 071 20 02 11 – fax : 071 20 03 98
